Wirtschaftliche Entwickelung der Türkei - Corona-Investitionsprogramme - Auswirkungen auf den türkischen Immobilienmarkt - Wir möchten Ihnen eine aktuelle Übersicht zur Situation in der Türkei geben. Es geht um die Darstellung der wirtschaftlichen Lage sowie vor dem Hintergrund der Corona-Krise um aktuelle Entwicklungen auf dem türkischen Immobilienmarkt.

Inhaltsverzeichnis - Wirtschaftliche Entwickelung, Investitionsprogramme, türkischer Immobilienmarkt

• Corona-Investitionsprogramme zur Stützung der Wirtschaft
• Aktuelle wirtschaftliche Lage - Zinsentwickelung, Inflationserwartungen der Zentralbank
• Status des türkischen Immobilienmarktes
• Entwicklung der türkischen Lira
• Jährliche Wachstumsraten der Türkei seit 1999
• Investoren - Investitionsstrategien und Renditen am türkischen Immobilienmarkt
• Immobilienkauf angesichts Reisebeschränkungen

I. Corona-Investitionsprogramme zur Stützung der Wirtschaft

Durch die Begrenzung von Ein- und Ausreisen, Ausgangssperren, Schließungen von Geschäften, Einschränkungen vieler Dienstleistungen, konjunkturbedingtem Einbruch von Exporten und den weiteren negativen Auswirkungen der Corona-Pandemie ist die türkische Wirtschaft in noch schwereres Fahrwasser geraten als sie es vor Ausbruch der Krise ohnehin schon war. Um die negativen Auswirkungen zu kompensieren wurden ressortübergreifend Hilfspakete für Unternehmen sowie Transferleistungen für Rentner, Arbeitnehmer und Arbeitslose eingeleitet.

• Gesamtpaket

  Am 18. März 2020 wurde ein 15 Milliarden US-Dollar schweres Paket zur Unterstützung der türkischen Wirtschaft vorgestellt. Der Kreditgarantiefonds wurde auf 7,7 Milliarden US-Dollar aufgestockt. Unternehmen sollten somit einen leichteren Zugang zu Sofortkrediten erhalten.

• Kurzarbeit

  Unternehmen, die aufgrund der Corona-Pandemie ihre Produktion ausgesetzt haben oder teilweise runterfahren mussten können Ihre Mitarbeiter in Kurzarbeit schicken und damit betriebsbedingte Kündigungen vermeiden. Das Halten von qualifiziertem Personal soll zum schnelleren Aufschwung für die Zeit nach der Pandemie beitragen. Angestellte erhalten in diesem Fall von der öffentlichen Hand bis zu einem monatlichen Maximalbetrag von brutto 4.380 TL das Gehalt, das dem letzten 12-Monatsdurchschnitt entspricht. Die Beantragung ist unkompliziert und erfolgt durch den jeweiligen Arbeitgeber.

• Transferleistungen

  Für Arbeitslose und Bedürftige, die aktuell von keinen anderen staatlichen Leistungen wie z.B. Arbeitslosenhilfe profitieren, wird für die Zeit der Krise zur Existenzsicherung eine monatliche Transferleistung von 1.000 TL gezahlt. Diese kann über das elektronische Bürgerverwaltungssystem (E-Devlet) beantragt werden.

• Weitere Stützungsmaßnahmen für Unternehmen

Es wurden vielfältige weitere Pakete beschlossen. Über kostengünstige Forderungsausfallversicherungen der staatlichen Banken sowie vergünstigte Kredite insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen (bis 25 mTL bzw. bis 125 mTL Jahresumsatz) bis hin zu Krediten für Konzerne spannt sich der aktuelle Schutzschirm über wesentliche Teile der türkischen Wirtschaft.

Für bestehende Kredite bei staatlichen Banken (z.B. Ziraat Bankasi, Halk Bankasi und Vakifbank) wurden darüber hinaus Ratenstundungen oder die Überprüfung der Kreditkonditionen beschlossen.

• Steuerstundungen

  Der Finanzminister der Türkei kündigte am 31. März Steuersenkungen und weitere Maßnahmen zur Stabilisierung der Inflation an. Nach Albayraks Ankündigung, die Steuern zu senken, reagierte die Börse positiv. Zeitlich befristet hat die türkische Regierung unter anderem die Sonderverbrauchsteuer für bestimmte Pkw gesenkt. Zuzüglich zur Mehrwertsteuer von 18 Prozent fällt die Sonderverbrauchsteuer ansonsten einmalig beim Kauf eines Neuwagens an. Ihre Höhe richtet sich nach der Hubraumgröße des Motors und dem Fahrzeugwert vor Steuern.

• Türkische Zentralbank - Erhöhung des Leitzinssatzes

  Im letzten Quartal 2020 hat die türkische Zentralbank unter Ihrem neuen Vorsitzenden Naci Ağbal zur Stützung der türkischen Lira in mehreren Schritten eine Erhöhung des Leitzinssatzes vollzogen. Die türkische Lira gewann infolge an Wert. Die letzte Zinsanhebung erfolgte in der Sitzung vom 25. Dezember 2020.

II. Aktuelle wirtschaftliche Lage

Maßnahmen der Notenbank in den letzten 12 Monaten

Die türkische Zentralbank (TCMB) korrigierte im Januar 2021 Ihre Inflationserwartung für Ende 2021 leicht von 10,84 % auf 10,53 %. Zur Stützung der türkischen Lira wurde der Leitzinssatz mehrfach angehoben, zuletzt mit Sitzung vom 25. Dezember 2020.

• TCMB vom 13.09.2019

  16,5 %

• TCMB vom 25.10.2019

  14 %

• TCMB vom 13.12.2019

  12 %

• TCMB vom 17.01.2020

  11,25 %

• TCMB vom 20.02.2020

  10,75 %

• TCMB vom 18.03.2020

  9,75 %

• TCMB vom 23.04.2020

  8,75 %

• TCMB vom 22.05.2020

  8,25 %

• TCMB vom 25.09.2020

  10,25 %

• TCMB vom 20.11.2020

  15 %

• TCMB vom 25.12.2020

  17 %

Die Tabelle (Quelle: TCMB - 1 wöchiges Zentralbankgeld) zeigt die Zinsentwicklung für einwöchige Kreditauktionen seit dem 13. September 2019. Der Zinssatz für einwöchiges Notenbankgeld ist u.a. maßgeblich für die Anlage von Tagesgeld bei Banken und daher für private sowie institutionelle Investoren eine wichtige Referenz.

Auf Seiten der Inflation erwartet die türkische Zentralbank nun für Ende 2021 eine Inflation von 10,53 % und für Ende 2022 eine Abnahme auf 9,24 % (Quelle: TCMB - BEKLENTİ ANKETİ İSTATİSTİKLERİ).

In seinen Verlautbarungen hat die türkische Regierung mehrfach darauf hingewiesen, dass zur Eindämmung der Corona-Krise die Finanzmärkte reibungslos funktionieren sowie die Finanzierung der Unternehmen jederzeit sichergestellt sein muss. Die personellen Veränderungen im Finanzministerium sowie an der Spitze der Notenbank machen dabei - falls erforderlich schnelle Eingriffe zur Stabilisierung der türkischen Lira wahrscheinlich. Abzuwarten bleibt zuerst, wie sich die Zinserhöhungen der vergangenen Wochen in den kommenden Monaten vor dem Hintergrund der anhaltenden Corona-Pandemie auswirken. Die Zentralbank erwartet dabei für Ende 2021 einen Wechselkurs zum US-Dollar von 8,09 TL.

Für den Sommer 2021 erwarten wir ferner eine leichte Erholung des Tourismus in der Türkei, dies wird dann ggf. zu höheren Deviseneinnahmen im Vergleich zu 2020 sowie zu einer weiteren Stützung der türkischen Lira führen.

Insgesamt ist ein verhalten restriktiver Kurs der Notenbank in 2021 zu erwarten. Zusätzliche Corona-bedingte Liquiditätsspritzen für heimische Banken zu vorteilhaften Zinsbedingungen wurden je nach Bedarf bereits angekündigt.

Wo steht der türkische Immobilienmarkt aktuell?

Zu Beginn des Jahres sah es für den türkischen Immobilienmarkt gut aus. Trotz zunehmender Regularien wurde im vergangenen Jahr bedeutend mehr in Neubau-Wohnungen investiert und auch für 2020 rechneten Investoren mit einem attraktiven Marktumfeld. Im Februar 2020 wurden 118.753 Immobilien übertragen, dies entspricht einer Zunahme von 51,4 % im Vergleich zum Februar 2019. Auch der Beginn im März 2020 verlief bis zum Corona bedingten Shutdown stark, so dass im Vergleich zum schwachen März des Vorjahres (März 2019) immer noch ein leichtes Wachstum zu verzeichnen war.

In der zweiten Märzhälfte haben sich die Corona bedingten Einschränkungen dann stärker ausgewirkt. Die geringere Nachfrage sowie nur eingeschränkt mögliche Besichtigungen haben im April schließlich zu einem Einbruch am türkischen Immobilienmarkt geführt. Dies betrifft Vermietung und Verkauf. Genaue Zahlen liegen noch nicht vor, erste Schätzungen gehen von einem Rückgang von etwa 50 % aus.

Mit Stand Januar 2021 ergibt sich im Vergleich zu Beginn des Jahres 2020 eine Abnahme der Verkäufe von Immobilien um 37,9%. Hypothekenfinanzierte Verkäufe gingen sogar um % 74,6 gegenüber Januar 2020 auf 10.732 Objekte zurück. Dieser Rückgang konzentriert sich stark auf die von Inländern nachgefragten Immobilien im Niedrigpreissegment.

Immobilien in guten Lagen in touristischen Gebieten sowie in attraktiven Vierteln in Istanbul sind von dieser Preisdynamik nicht betroffen. Hier sehen wir zum Teil entgegen des Trends der allgemeinen Nachfrageschwäche Preisanstiege. Hintergrund ist, dass die Mehrzahl der Eigentümer und Bauträger finanziell besser ausgestattet ist und sich mit Verkäufen zu ungünstigen Konditionen zurückhalten. Spekuliert wird auf weitere Preisanstiege in den kommenden sechs bis zwölf Monaten, insbesondere mit Blick auf ein langsames Abschwächen der Corona-Pandemie.

Entwicklung der türkischen Lira

Die Landeswährung Lira hat in 2019 zum Dollar und Euro an Wert verloren, dieser Trend setzt sich in 2020 fort. Zum US Dollar betrug der Wertverlust der türkischen Lira im Dezember 2019 etwa 12 %, bis Anfang Mai 2020 waren es weitere 18 %. Die Zinssenkungen der Notenbank führen dabei nach orthodoxer Auslegung von Ökonomen zu einem Kaufkraftverlust der Währung. Auf der anderen Seite können Zinssenkungen und günstige Kredite Investitionen und damit Wirtschaftswachstum begünstigen.

Nach der Neubesetzung des Finanzministeriums sowie der türkischen Zentralbank im vierten Quartal 2020 wurde wie oben beschrieben eine restriktivere Geldpolitik mit höheren Zinssätzen etabliert. Aufgrund der effektiven Nettorendite für Anlagen in türkischer Lira haben die Anleihenkäufe durch ausländische Investoren deutlich zugenommen. Der türkische Lira hat daraufhin erstmalig seit mehreren Jahren über einen durchgängigen Zeitraum von mehr als zwei Monaten zum Euro um ca. 12 % an Wert gewonnen (Stand 19. Februar 2021).

Resilienz der türkischen Wirtschaft

Die Türkei hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine ganze Reihe von Krisen bewältigt. Die Wirtschaftseinbrüche infolge der Dotcom-Blase 1999/2000 sowie der Finanzkrise in 2008 sind nur zwei Beispiele. Auch die anschließende Euro-Schuldenkrise hat sich auf die türkische Wirtschaft aufgrund der engen Verflechtungen mit vielen EU-Staaten ausgewirkt und schnelle Anpassungsmaßnahmen der türkischen Wirtschaft erzwungen. Die kontinuierlichen Stresstests haben zu einer gewissen Resilienz der türkischen Wirtschaft beigetragen.

Nach Krisen oft schnelle Erholung

Ein Rückblick auf die Wachstumswerte in Krisenzeiten zeigt, dass die türkische Wirtschaft nach exogenen Schocks sich in der Regel innerhalb von zwei Jahren wieder erholt. So lag der Wirtschaftseinbruch im Jahr 2001 nach der Dotcom-Blase bei - 5,96 %. Bereits im Jahr 2002 kehrte das Land mit 6,43 % allerdings auf den Wachstumspfad zurück. Hierzu vergleichbar kam es im Jahr nach der Finanzkrise in 2009 zu einer Rezession von - 4,7 % mit einem Wachstum von 8,49 % im darauffolgenden Jahr.

Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts der Türkei seit 1999 ^[1]

[1] Daten basierend auf Statistiken der Weltbank (GDP Growth Turkey - annual and in %).

[2] Vorläufige Schätzung.

Die Auswirkungen der Corona-Krise sind noch nicht absehbar. Marktteilnehmer setzen für die Zeit danach auf eine rasche Erholung. Bekannte Entwicklungspfade sind ein tiefes V oder eine U-Entwicklung. Das V-Szenario meint dabei einen steilen Abwärtstrend, der sich nach dem Erreichen des Tiefpunktes ebenso rasch wieder aufwärts bewegt. Bei einem U ist die Talsohle, bis die Wirtschaft wieder anzieht, länger.

In vielen Bereichen stark aufgestellt

Als Vorteil der Türkei wird häufig die vergleichsweise geringe Verschuldung der öffentlichen Hand angeführt. Dies bedeute einen entsprechenden fiskalischen Spielraum zur Stützung der Konjunktur und Rückkehr zum Wachstum in der Zeit nach Corona. Als problematisch wird dagegen die Verschuldung des privaten Sektors gesehen. Unternehmen sind in der Vergangenheit oftmals Kredite in Euro und US-Dollar eingegangen. Eine schwache Landeswährung erschwert die Zinslast der in Fremdwährung notierten Verbindlichkeiten weiter.

Trotz aller Verwerfungen des politischen Tagesgeschäfts ist und bleibt die Türkei stark mit Europa verbunden. Es besteht eine enge wirtschaftliche Verbindung, die in der mittleren und langen Frist einen positiven Ausblick erlaubt. Die türkische Bevölkerung hat in der Mehrheit als Benchmark für Leistungen der öffentlichen Hand, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Angebote im medizinischen und Kultursektor sowie vielem mehr häufig einen intensiven Blick auf den Westen. Was dort möglich und im Trend ist wird über kurz oder lang auch im eigenen Land erwartet und führt so zu einen kontinuierlichen Veränderungsdruck. Es wird sich ständig mit etwa Deutschland oder Österreich verglichen.

Ein weiterer Vorteil ist eine große Anzahl gut ausgebildeter junger Türkinnen und Türken sowie Arbeitseinwanderung aus den Nachbarländern. Die im Vergleich junge Bevölkerung entfaltet inzwischen einen starken Binnenkonsum. Oftmals unbekannt ist, dass das Land in den letzten Jahren eine eigene Industrie aufgebaut hat und mittlerweile über eine ganze Reihe von Unternehmen im Maschinenbau oder auch der Automobilindustrie sowie weiteren Bereichen verfügt. So bestehen beispielsweise für Ford, Hyundai oder Honda weltweite Zulieferketten mit Produktionsstandorten in der Türkei.

Türkei als Brücke dank geopolitisch zentraler Lage

Dem Land kommt aufgrund seiner gleichzeitigen Lage in Kleinasien sowie mit den nordwestlichen Provinzen in Europa eine Brückenfunktion zwischen dem Nahen und Mittleren Osten sowie Europa zu. Mit der Grenze zu Bulgarien und Griechenland stellt es die östliche Außengrenze der Europäischen Union dar. Diese Lage begünstigt Handel, Reisen und kulturellen Austausch einhergehend mit wirtschaftlichen Vorteilen. Umgeben von drei Meeren sowie dem strategisch wichtigen Zugang zum Schwarzen Meer durch den Bosporus spielt die Türkei in vielen regionalen und überregionalen Themen eine Rolle.

III. Investoren - Investitionsstrategien und Renditen am türkischen Immobilienmarkt

Im türkischen Immobilienmarkt bilden sich Preise insbesondere nachfragebedingt. Hintergrund ist ein starker Bausektor an dem viele Arbeitsplätze hängen. Dies führt zu einem vergleichsweise stabilen Angebot und damit Nachfrageschwankungen als wichtigem Einflussfaktor auf das Preisniveau. Dabei reagieren Immobilienpreise in der Regel mit einigen Monaten Verzögerung. Die Türkei bietet im Grundsatz einen gut funktionierenden, dynamischen Immobilienmarkt, so dass sich Preisanpassungen mitunter innerhalb weniger Wochen einstellen können. Da die Auslandsnachfrage volumenbedingt nur geringe Preiseffekte bedeutet stehen die Preise türkischer Immobilien angesichts der aktuell geringen Inlandsnachfrage unter Druck.

Aus Sicht ausländischer Käufer ein weiterer begünstigender Faktor ist der momentane Wechselkurs der türkischen Lira. Die Entwicklung der türkischen Lira bildet sich allerdings nicht eins zu eins in den Preisen für Eigentumswohnungen und Häusern ab. Dies liegt daran, dass wichtige Vorleistungen im Bau, wie z.B. Energie und Stahl entweder auf dem Weltmarkt in US-Dollar (Stahl) eingekauft werden oder in US-Dollar (Energie) gehandelt werden. Vergünstigungen der Arbeitskosten wirken sich dagegen unmittelbar auf den Preis von Immobilien in Euro bzw. US-Dollar aus.

Als Besonderheit am türkischen Immobilienmarkt gilt, dass dieser - anders als etwa die Automobilindustrie - mitten in einem sich abzeichnenden Nachfragehoch mit der Corona-Krise konfrontiert und weite Teile der Branche damit kalt erwischt wurden. Vor diesem Hintergrund bieten sich bei der richtigen Immobilie aktuell Chancen für den Einstieg.

Ermittlung der Rendite bei Immobilien

Unter der Rendite verstehen Anleger den Ertrag einer Geld- oder Sachanlage, welcher innerhalb eines Jahres erzielt wird. Sie ist ein wichtiger Indikator zur Erfolgsmessung von Kapitalanlagen. Für die Rendite von Mietobjekten werden jährlichen Einnahmen und Ausgaben miteinander verglichen. Um daraus die Nettorendite zu errechnen, müssen zudem alle Zusatzkosten, wie zum Beispiel Instandhaltungskosten oder Steuern und Abgaben, berücksichtigt werden.

Mieteinnahmen

Die Miete sollte mit der Attraktivität und Ausstattung der Immobilie sowie ihrer Lage korrespondieren. Hierzu werden in der Regel Vergleichsmieten herangezogen. Mieteinnahmen bilden die erste Renditesäule einer Immobilie. Die Corona-Krise sowie auch die vorher schwierige wirtschaftliche Situation führen aktuell dazu, dass Mieten weniger stark ansteigen als gemessen an der Inflation zu erwarten wäre.

Wertsteigerung

Die Wertsteigerung einer Immobilie bedeutet, dass der Preis eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung nach gewisser Zeit an Wert gewinnt. Die Immobilie ist dann mehr wert als zum Anschaffungszeitpunkt. Aufgrund der niedrigen Bauzinsen in der Türkei und dem günstigen Preisniveau bieten sich die größten Renditechancen für Immobilieninvestitionen derzeit vor der Hintergrund erwarteter Wertsteigerungen der kommenden Jahre.

Exit Strategie

Entsprechend dem Anschaffungszweck ist der richtige Verkaufszeitpunkt von Bedeutung für die Gesamtrendite. Steht die Anlage im Vordergrund sollte es sich um nicht kurzfristig benötigtes Kapital handeln, so dass der Verkauf zu einem günstigen Zeitpunkt vorgenommen und Preisschwankungen abgewartet werden können. Der Handlungsspielraum sollte hierbei optimalerweise zwei bis fünf Jahre betragen. Dies kann erfahrungsgemäß zu hohen Renditen in den führenden Immobilienregionen der Türkei führen.

Renditen Durchschnittswerte

• Vermietung

  3 bis 5 %

• Wertsteigerung

  5 bis 12 %

Als Orientierung ist zum Beispiel in Istanbul mit der Vermietung eine jährliche Rendite von 3 bis 5 % und durch Wertsteigerung eine Rendite von 5 bis 12 % pro Jahr realisierbar. In der Regel nimmt die Wertsteigerung in der Gesamtrenditeberechnung einen höheren Stellenwert ein und kann mitunter sogar negative Effekte aus der Vermietung überkompensieren. Hierfür entscheidend ist wiederum die Möglichkeit des Investors den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf abwarten zu können, also nicht kurzfristig auf Kapital angewiesen zu sein.

Preisniveau rechtfertigt Kaufempfehlung

Um es klar zu sagen, die aktuelle Phase im türkischen Immobilienmarkt ist für Investoren attraktiv wie nie. Selbst wenn bei konservativer Betrachtung unterstellt wird, dass der Wertverlust der türkischen Lira zum US-Dollar in 2019 von ca. 42 % sich nur zu einem Drittel auf die Preise von Immobilien ausgewirkt hat ist damit Wohnraum am Mittelmeer im Schnitt um ca. 13,8 % günstiger geworden. Einzelne Projekte (z.B. bei Fertigstellung) und Lagen können entgegen dieses Trends Preissteigerungen im selben Zeitrahmen vorweisen.

Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die türkische Infrastruktur insbesondere in den Ballungsgebieten Antalya, Alanya, Bursa, Istanbul und vielen weiteren Regionen durchaus mit den Urlaubs-Hot Spots in Italien oder Spanien mithalten kann oder in einigen Bereichen (siehe medizinische Versorgung) sogar auf höherem Niveau ist. Da sich diese Erkenntnis international noch nicht durchgesetzt hat ist die Türkei in Sachen Immobilienpreisen in Meereslage und mildem Klima ein Schnäppchen.

IV. Immobilienkauf angesichts Reisebeschränkungen

Grundsatz

Wir empfehlen vor jeder Kaufentscheidung eine Besichtigung vor Ort in denen alle Fragen beantwortet werden können. In jeder Krise gilt es flexibel zu reagieren, um Anforderungen von Kunden erfüllen zu können. Damit wir auch in Corona-Zeiten für Sie da sind bietet das Timondro-Netzwerk virtuelle Besichtigungstouren sowie den Investitionsprozess per Internet, virtueller Besichtigungstour und notarieller Vollmacht an. Gerade in Korrekturphasen am türkischen Immobilienmarkt möchten Investoren die sich bietenden Kaufgelegenheiten nutzen.

Vorselektion

Wir garantieren unseren Kunden mit unserer professionellen Vorselektion (Leistungen) an unseren Standorten in der Türkei die Vielfalt am Markt zu Marktpreisen und mit einem hohen Qualitätsanspruch an die Ausführung einzelner Bauwerke bei Neubauten sowie den top Zustand bei gebrauchten Immobilien. Dies spart Zeit und ermöglicht das Finden einer schönen Immobilie in einem überschaubaren Zeitrahmen, die auch den eigenen Vorstellungen entspricht.

Wir helfen dabei, unnötige Gespräche zu vermeiden und potenzielle Käufer intensiver auf das aktuelle Marktgeschehen vorzubereiten sowie rechtliche Fallstricke zu umschiffen. In vertrauter Atmosphäre schaffen wir ein angenehmes Gesprächsklima, so dass Kunden Preise und Konditionen auf Augenhöhe verhandeln können. Nach eingehender Prüfung der Präferenzen und Abklärung von Fragen ernsthafter Interessenten sind wir erfahrungsgemäß in der Lage eine konkrete Auswahl im Sinne unserer Kunden zu treffen bzw. zu empfehlen.

Virtuelle Besichtigungstouren

Basierend auf der Vorselektion stimmen Sie mit Ihrem Immobilien-Berater einen Termin für eine virtuelle Besichtigung ab. Wir bitten Sie, sich hierzu je nach Anzahl der zu besichtigenden Immobilien an dem betreffenden Tag zwei bis drei Stunden Zeit zu nehmen.

Mittels Skype, Facetime, Whatsapp oder anderer Video-Call-Software nehmen wir Sie mit auf Besichtigungstour in z.B. Istanbul, Antalya, Belek oder Alanya.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung - Kontaktformular.