Gesetz über den Erwerb von Immobilien in Nordzypern

1. Anfangsbedingungen für Ausländer, die Immobilien in Nordzypern kaufen

1. Persönliches Einkaufslimit

Nach den Gesetzen der Türkischen Republik Nordzypern (TRNC) kann eine ausländische Einzelperson in der Regel eine unabhängige Wohneinheit oder bis zu 3,5 donum Land (ca. 4.683 m2) erwerben, wenn sich auf dem Grundstück ein Gebäude befindet. Wenn das Grundstück leer ist, beträgt der maximal zulässige Kauf 1 Donum (ca.1.338 m2).

Der Erwerb einer größeren Landfläche oder mehrerer Grundstücke erfordert häufig spezielle Genehmigungen oder Verfahren über eine lokal registrierte Firma.

2. Projektstatus und Baugenehmigung

Die jüngsten Vorschriften ermutigen Ausländer, Projekte zu kaufen, die entweder den Status Eigentumswohnung (kat irtifakı) haben oder zumindest offizielle Baugenehmigungen / Projektgenehmigungen vorliegen (manchmal auch als "Bauantrag" bezeichnet).

In der Praxis verkaufen sich viele Projekte immer noch "off-plan", was bedeutet, dass für das Projekt möglicherweise nur vorläufige Dokumente bei den Behörden eingereicht wurden. Vollständig nicht registrierte Grundstücke, für die keine Projektgenehmigungen vorliegen, bergen jedoch höhere rechtliche Risiken — insbesondere für den späteren Erwerb von Permission to Purchase (PTP).

3. Due Diligence und Rechtshilfe

Sie sollten die Art der Eigentumsurkunde (z. B. türkischer Titel, Tauschtitel oder Zuteilungstitel), das Vorhandensein von Hypotheken oder Pfandrechten auf der Immobilie und ob der Preis überprüfen entspricht dem Wert vergleichbarer Immobilien in der gleichen Gegend.

Es ist sehr ratsam, mit einer erfahrenen Immobilienagentur zusammenzuarbeiten und einen lokalen TRNC-Anwalt zu konsultieren, um den Kaufvertrag zu überprüfen oder zu entwerfen, sicherzustellen, dass alle erforderlichen Steuern und Gebühren pünktlich bezahlt werden und verwalten Sie den Registrierungs- und PTP-Antragsprozess.

2. Kaufvertrag und Registrierungsprozess

1. Unterzeichnung eines Kaufvertrags

Zwischen Käufer und Verkäufer kommt ein Vertrag zustande. Es sollte klar angeben, die Objektdetails, Preis, Zahlungsplan, Liefertermin, und alle anderen Verpflichtungen oder Strafen.

2. Stempelsteuer und Vertragsregistrierung

Die Stempelsteuer beträgt in der Regel 0,5% des Auftragswerts und muss gemäß der üblichen Praxis innerhalb von 21 Tage ab dem Datum der Unterzeichnung. In der Praxis wird das Unterzeichnungsdatum in einigen Fällen nicht angegeben, um mehr zu gewinnen flexibilität in Bezug auf die 21-Tage-Frist. Stempelsteuer beträgt in der Regel 0,5% des Auftragswertes und, wie üblich praxis, muss innerhalb von 21 Tagen ab dem Datum der Unterzeichnung bezahlt werden. In der Praxis wird das Datum der Unterzeichnung manchmal nicht angegeben um mehr Flexibilität bezüglich der 21-Tage-Frist zu ermöglichen (rechtlich ist dies nicht erlaubt!).

Die Steuerpflicht für die Vertragsregistrierung beträgt weitere 6%, also in den meisten Fällen Stempel- und Steuerpflicht kombiniert betrag auf 6,5%.

Der Vertrag muss dann innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) registriert werden (nach dem Gesetz 21 Tage, in der Praxis oft als bis zu 75 Tage zitiert).

In Wirklichkeit erhebt das Finanzamt immer noch höhere Gebühren oder Strafen, wenn die Registrierung nach 21 Tagen erfolgt, hinzufügen einer zusätzlichen 1% Strafe, die die gesamte Stempelsteuer auf 1,5% erhöht.

Um diese Strafen zu vermeiden und die Gültigkeit des Vertrags sicherzustellen, werden die meisten Anwälte und Käufer priorisieren abschluss der Registrierung innerhalb von 21 Tagen nach dem Unterzeichnungsdatum.

3. Nicht registrierte Verträge

Im TRNC-Gesetz kann ein nicht registrierter Vertrag im Streitfall als ungültig betrachtet werden, und der Käufer könnte den Schutz in Bezug auf Eigentumsansprüche verlieren.

Neue Regeln machen die Vertragsregistrierung obligatorisch, sodass das Überspringen dieses Schritts Ihr Recht auf Erhalt einer Eigentumsurkunde in der Zukunft gefährden kann.

Für eine detaillierte Bewertung dieser Verordnung kontaktieren Sie uns bitte .

3. Erlaubnis zum Kauf (PTP) – Kabinettsgenehmigung

1. Was ist PTP?

In der TRNC benötigen Ausländer eine Erlaubnis zum Kauf von der Ministerrat (oder eine delegierte Behörde), um eine Eigentumsurkundenübertragung abzuschließen.

Dies ist im Wesentlichen ein Sicherheitsüberprüfungsprozess, um zu bestätigen, dass die gekaufte Immobilie keine alle Risiken (z. B. in der Nähe von Militärzonen).

2. Wann bewerben

Rechtlich sollten Ausländer PTP "sofort" nach Erwerb der Immobilie beantragen. Praktisch, wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet und wesentliche Genehmigungen fehlen (z. B. Baugenehmigung, Lagepläne), kann sich die Antragstellung verzögern.

Sie können kein PTP beantragen, ohne dass der Vertrag zuerst abgestempelt und registriert wurde (bitte beachten Sie die obige detaillierte Prozessbeschreibung).

Obwohl es keinen offiziellen Stichtag gibt, spricht das Gesetz von einer “angemessenen Zeit.” Wenn Sie sich zu früh bewerben, wenn das Projekt unvollständig ist oder wichtige Unterlagen fehlen, die Behörden könnten den Antrag ablehnen oder auf Eis legen.

3. PTP-Gebühren und Timing

Die PTP-Anwendung beinhaltet die Zahlung bestimmter Gebühren - kürzlich um 22.000-23.000 TL (stand März 2025), wobei sich diese Summe im Laufe der Zeit ändern kann.

Der Genehmigungszeitraum kann je nach Antragstellung zwischen 6 Monaten und 1-2 Jahren liegen staatsangehörigkeit, Vollständigkeit der Unterlagen und Verwaltungsaufwand.

Noch bevor ein Käufer das PTP erhält, kann er — wenn die Immobilie fertiggestellt ist - mit dem Kauf beginnen "use" die Eigenschaft, indem Sie den abgestempelten und registrierten Kaufvertrag zeigen.

4. Nach PTP-Genehmigung

Sobald PTP gewährt wurde, gibt es in der Regel ein 60-Tage-Fenster, um die verbleibende Steuern (z. B. Überweisungsgebühr, ggf. Mehrwertsteuer) und schließen Sie die Eigentumsurkunde Übertragung in den Namen des Käufers.

Wenn die Immobilie noch nicht fertiggestellt ist und die Eigentumsurkunde noch nicht verfügbar ist, wird in der Praxis die dem Käufer wird die notwendige Wartezeit eingeräumt, bis die Eigentumsurkunde zur Übertragung zur Verfügung steht.

4. Übertragung und Besteuerung von Eigentumsurkunden

1. Überweisungsgebühr für die Eigentumsurkunde

Eine 6% Überweisungsgebühr für Eigentumsurkunden ist Standard. Für türkische Staatsbürger, es besteht die Möglichkeit (für erstmalige Überweisungen), einen einmaligen "Rabatt" rechts zu verwenden, reduzieren Sie dies auf 3%.

4. Übertragung und Besteuerung von Eigentumsurkunden

1. Überweisungsgebühr für die Eigentumsurkunde

Eine 6% Überweisungsgebühr für Eigentumsurkunden ist Standard. Für türkische Staatsbürger, es besteht die Möglichkeit (für erstmalige Überweisungen), einen einmaligen "Rabatt" rechts zu verwenden, reduzieren Sie dies auf 3%.

2. Mehrwertsteuer

Beim Kauf einer neuen Immobilie (Kauf aus erster Hand) müssen Sie möglicherweise bezahlen 5% Mehrwertsteuer auf dem Grundstück.

In der Regel bei der endgültigen Titelübertragung erhoben, Mehrwertsteuer kann auch früher verlangt werden, abhängig von den Vertragsbedingungen oder den Entwicklerpraktiken.

3. Andere Gebühren

Übersetzer und Notargebühren, konsularische Beglaubigungen für ausländische Dokumente und Gemeindegebühren können zusätzliche Kosten verursachen.

Vor der Fertigstellung können Sie auch Site-Servicegebühren bezahlen, Infrastrukturabgaben usw.

5. Neues Recht und praktische Widersprüche

1. Beschränkungen für ungeteiltes Land

Das Gesetz besagt, dass Ausländer nicht direkt ungeteilte Landanteile besitzen können (dh "hisseli arazi"). Wenn das Land jedoch Teil eines amtlich genehmigten oder halb genehmigten Landes ist gebäude oder Projekt, in der Praxis kann das Grundbuch den Kaufvertrag noch zulassen registriert werden.

Somit besteht eine Lücke zwischen der erklärten Gesetzgebung und der realen Anwendung.

2. Zeitrahmen Grundbuchamt vs. Finanzamt

Während 75 Tage manchmal für die Vertragsregistrierung referenziert wird, wird die Finanzamt verhängt Strafen, wenn dies nach 21 Tagen erfolgt. Diese Diskrepanz kann Verwirrung stiften.

Die meisten Parteien bemühen sich daher, alles innerhalb der ersten 21 Tage abzuschließen um Geldstrafen zu vermeiden.

3. Anforderung für Baugenehmigungen und Projektgenehmigungen

Rechtlich sollte ein Projekt mindestens eine "Baugenehmigung" haben oder "Baugenehmigung" zum Verkauf von Einheiten an Ausländer.

In der Praxis werden bei vielen Projekten die anfänglichen Architekturzeichnungen und ein Bauantrag werden eingereicht, um eine Projektdatei beim Grundbuchamt zu öffnen, damit wird die Vertragsregistrierung ermöglicht.

Die tatsächliche PTP-Genehmigung erfordert jedoch häufig, dass das Projekt fortgeschritten ist genehmigungsphase; Andernfalls könnte das PTP abgelehnt oder blockiert werden. Da das PTP in der Praxis einige Zeit in Anspruch nimmt, spielt dies der der Käufer, wenn das im Bau befindliche Projekt innerhalb dieser Zeit voranschreitet.

6. Schritt-für-Schritt-Zusammenfassung des Kaufprozesses

• Marktforschung
• Eine Agentur beauftragen

  Eine professionelle Agentur kennt im Idealfall den gesamten Markt, agiert völlig projektunabhängig und kann den Wert einer Immobilie genau einschätzen.

• Recherchieren und beauftragen Sie einen Anwalt

  Um den rechtlichen Status einer Immobilie und/oder eines Projekts zu untersuchen und die Daten der Agentur zu überprüfen, wählen Sie einen erfahrenen TRNC-Anwalt.

• Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag

  Bedingungen abschließen: Preis, Zahlungsplan, Übergabedatum, Strafen usw.

• Steuer- und Stempelsteuer und Registrierung (21-Tage-Regel)

  Zahlen Sie 0,5% Stempelsteuer und 6% Steuersteuer umgehend.

  Registrieren Sie den Vertrag innerhalb von 21 Tagen beim Grundbuchamt, um verspätete Gebühren zu vermeiden.

• Bau- und Projektunterlagen
  Es ist wichtig zu wissen, dass die Grundlage für die Berechnung der Steuer und Stempelsteuer und der Mehrwertsteuer die Bewertung ist, die vom Grundbuchamt für die jeweilige Immobilie durchgeführt wird. Diese Bewertung ist in der Regel etwas niedriger als der Marktwert der Immobilie.

  Überprüfen Sie die Baugenehmigungen, bestätigen Sie, dass das Projekt ordnungsgemäß beim Grundbuchamt eingereicht wurde, und stellen Sie sicher, dass das Projekt über alle erforderlichen Dokumente verfügt.

• Erlaubnis zum Kauf (PTP) Anwendung

  Reichen Sie nach der Vertragsregistrierung Ihren PTP-Antrag innerhalb eines "angemessenen" Zeitrahmens ein.

  Zahlen Sie die entsprechenden Gebühren (ca. 22,000-23,000 TL vor kurzem) und liefern alle Belege. Erwarten Sie bis zu 6-24 Monate für die Genehmigung.

• Nach der Genehmigung

  Sobald PTP gewährt wurde, begleichen Sie die verbleibenden Steuern (Überweisungsgebühren, Mehrwertsteuer usw.).) innerhalb von etwa 60 Tagen.

  Schließen Sie die Übertragung der Eigentumsurkunde auf Ihren Namen ab.

7. Fazit

• Der Kauf von Immobilien in Nordzypern umfasst mehrere entscheidende Schritte: Vertragsregistrierung, PTP-Antrag und Übertragung der Eigentumsurkunde.
• Die Vorschriften haben sich geändert, und es sind Unstimmigkeiten zwischen dem Gesetz und der tatsächlichen Praxis bekannt — insbesondere in Bezug auf den 21-Tage-vs. 75-Tage-Zeitraum, Strafen für verspätete Registrierung und den Verkauf von ungeteilten Landanteilen.
• Off-Plan-Projekte können ein zusätzliches Risiko bergen, wenn noch keine Baugenehmigungen oder Genehmigungen vorliegen, was die PTP-Anwendung verzögern oder gefährden könnte.
• In Bezug auf die Kosten bereiten Sie sich auf Folgendes vor:
  • 6% Steuerpflicht bei Vertragsregistrierung
  • 0,5% Stempelsteuer
  • Mögliche monatliche Strafen bei verspäteter Anmeldung (siehe oben 21 vs. 75 Tage)
  • 5% Mehrwertsteuer auf Neubauten
  • 6% Steuersteuer bei Übertragung der Eigentumsurkunde
  • Zusätzliche Gebühren für Übersetzer/Notar

Schnelle Tipps

• Registrieren Sie den Vertrag umgehend: Zahlen Sie Stempelsteuer und registrieren Sie sich beim Grundbuchamt, um Ihre Rechte zu sichern.
• Projektgenehmigungen prüfen: Stellen Sie sicher, dass die Planungs- oder Baugenehmigung des Projekts entweder vorliegt oder in Bearbeitung ist.
• PTP beantragen: Reichen Sie unverzüglich einen PTP-Antrag ein, sobald das Projekt über ausreichende Unterlagen verfügt.
• Budget für Transferkosten: Nehmen Sie Transfergebühren, Mehrwertsteuer und andere Kosten in Ihren Finanzplan auf.
• Bleiben Sie auf dem Laufenden: Gesetze können sich ändern. Verlassen Sie sich immer auf offizielle Bestätigung und Rechtsberatung für Ihren speziellen Fall.

Indem Sie diese Schritte befolgen und informiert bleiben, können Ausländer sicherer und mit minimalem Risiko durch die Immobilienkaufverfahren in Nordzypern navigieren.

Für Fragen, Immobilienbewertung und den Kaufprozess wenden Sie sich bitte an unsere professionellen Immobilienexperten.

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