Immobilienrecht Türkei - Obligatorisches Gutachten zur Feststellung des Wertes von Immobilien in der Türkei

Am 4. März 2019 ist eine neue Regelung in Kraft getreten, die für den Verkauf von Immobilien in der Türkei an ausländische Staatsbürger von Bedeutung ist. Eingeführt wird die Pflicht zur Einreichung eines Wertgutachtens für in der Türkei gelegene Immobilien. Erklärte Ziele sind Verbraucherschutz durch Vermeidung überzogener Preisforderungen, Steigerung der Kostentransparenz im Bausektor für türkische Wohnungen und Häuser sowie die Verbesserung des Markenwerts "Made in Turkey".

Gemäß dem Rundschreiben der Generaldirektion des Grundbuch- und Katasteramts (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü - TKGM) ist für alle Übertragungen, bei denen Ausländer als Käufer oder Verkäufer auftreten die verpflichtende Erstellung eines Bewertungsberichtes festgelegt, der den tatsächlichen Marktwert der Türkei Immobilie aufzeigt.

Die Erwartung ist, dass die neue Regelung das Vertrauen von Investoren stärken und damit den Markenwert Türkei erhöhen wird. Es soll insbesondere vermieden werden, dass ausländische Käufer von Türkei Immobilien mit hohen Preisen und falschen Versprechen und oder intransparenten Angaben übervorteilt werden. Darüber hinaus wurden in der Vergangenheit die Lohnkosten – die beim Bau etwa die Hälfte der Gesamtkosten ausmachen – oft nicht deklariert.

Wertgutachten für Türkei Immobilien haben eine Gültigkeit von 3 Monaten

Eine vergleichbare Regelung bestand in der Vergangenheit bereits bei der Beantragung der türkischen Staatsbürgerschaft, wenn bestimmte Wertgrenzen beim türkischen Immobilienerwerb von Ausländern überschritten wurden (vormals $ 1 Mio. aktuell sind es $ 250.000). Mit der neuen Initiative gilt diese Regelung nun ab dem 4.03.2019 für alle Übertragungen von in der Türkei belegenen Immobilien an ausländische Staatsbürger. Gemäß dem Rundschreiben des TKGM hat ein einmal erstelltes Wertgutachten eine Gültigkeitsdauer von drei Monaten ab Ausstellungsdatum. Ändern sich die Bewertungsgrundlagen innerhalb dieses Zeitraumes wird ein neues Gutachten angefordert.

Für im Bau befindliche Gebäude wird der erwartete Wert nach Fertigstellung berechnet. Der ausgewiesene Verkaufspreis darf nicht niedriger sein als der im Gutachten angegebene Wert. Ist der Verkaufspreis der türkischen Immobilie höher als per Gutachten festgestellt so ist der Verkaufspreis maßgeblich. Wertgutachten dürfen gemäß der geltenden Rechtslage weiterhin ausschließlich von durch die türkische Finanzmarktaufsicht (SPK – Capital Markets Board of Turkey, http://www.cmb.gov.tr/) zertifizierten Gutachtern erstellt werden.

Ab 2022 Wertgutachten für Immobilien für alle verpflichtend

Laut TKGM wird die neue Regelung ab dem Jahr 2022 verpflichtend für alle Übertragungen von Immobilien in der Türkei unabhängig von Nationalität der Käufer oder Verkäufer gelten. Der Beginn mit dem kleineren Bereich der Übertragungen an ausländische Staatsbürger dient der Vorbereitung der landesweiten Einführung. Der Bausektor als eine der türkischen Schlüsselindustrien soll weiter professionalisiert und transparenter aufgestellt werden. Nachhaltig vertretbare Preise sowie eine transparente Kostenbasis zielen auf die Steigerung von Vertrauen in die Marke "Made in Turkey" ab. Viele namhafte türkische Bauunternehmen sind im Ausland, insbesondere im Nahen Osten und Russland, Bauprojektierer. Die gestiegene Qualität der letzten Jahre und ein klarer Blick auf die Kosten haben der türkischen Bauindustrie eine Reihe von Aufträgen im Ausland beschert.

Unsere Einschätzung

Der Gutachter muss von der Finanzmarktaufsicht zertifiziert sein und bürgt für die Richtigkeit (es handelt sich in der Regel um größere Dienstleistungsunternehmen). Die Kosten der Gutachten liegen für Immobilien mit einem Wert von € 50.000 bei etwa 2.000 Türkischen Lira (Stand 27.03.2020 etwa € 286) und halten sich daher in Grenzen. Durch die verpflichtende Vorlage des Gutachtens beim Grundbuchamt wird die weit verbreitete Praxis der Angabe eines unter dem tatsächlichen Verkaufspreises liegenden Wertes – und damit eine unzulässige Verringerung der Grunderwerbsteuer – unterbunden. Grundsätzlich hat die neue Regelung das Potenzial die Transparenz bei Übertragungen in der Türkei zu erhöhen. Wir begrüßen daher die Einführung der Vorschrift und erwarten, dass sie zu einer Stärkung des Immobilien-Standortes Türkei beitragen wird. Insbesondere ausländische Staatsbürger bekommen eine fundierte Datenbasis als Entscheidungsgrundlage und werden besser geschützt.

(Aktualisiert am 27.03.2020).