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TRErwerbsprozess & Grundbuchauszug
Ja. Ausländer können in der Türkei Immobilien oder Grundstücke auf ihren eigenen Namen kaufen. Nach dem geltenden Vermessungs- und Katastergesetz müssen diese innerhalb der Grenzen einer Gemeinde belegen sein (alle Grundstücke im Network sind dafür vorgeprüft). Vor dem Kauf einer Immobilie sind einige Details zu beachten: wie z.B. die vollständige Klärung der Eigentumsstruktur, der bauliche Zustand des Hauses oder der Wohnung sowie Qualität und Zustand der Innenausstattung.
Ja, das ist richtig. Falls der Eigentümer nicht per Visa (für Deutsche ist ein dreimonatiger Aufenthalt pro Jahr Visa frei) einreisen möchte kann eine Aufenthaltsgenehmigung beantragt werden. Diese wird in der Regel für ein Jahr erteilt und ist für Immobilienbesitzer bequem über das Internet verlängerbar. Sie können eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen und verlängern bis zum Erhalt der türkischen Staatsbürgerschaft.
Er bezieht sich auf die vollständigen Eigentumsrechte an der(n) Immobilie(n), d.h. das man diese jederzeit veräußern, vermieten, gegen Sachwerte übertragen, verschenken oder als Erbschaft hinterlassen kann. Die Grundbuchurkunde genießt öffentlich-rechtlichen Glauben und legt das Eigentumsrecht an der Immobilie rechtlich verbindlich fest.
Ja. Eine Einzelperson (natürliche oder juristische Person) oder eine Gruppe von (natürlichen oder juristischen) Personen kann in der Eigentumsurkunde als Eigentümer eines Grundstücks und oder einer Immobilie eingetragen werden.
Die angegebenen Preise sind in den meisten Fällen Endpreise. Wenn zusätzlich zum Verkaufspreis eine Provision gezahlt werden muss, ist dies in den Immobilienangaben des Timondro-Netzwerks in den Eigentumsangaben oben rechts unter „Provision“ aufgeführt. Abgesehen davon bestehen die in der Praxis meist vom Erwerber zu tragenden Transaktionskosten aus der Grunderwerbsteuer, die 4 % des auf der Grundbuchurkunde vermerkten Verkaufspreises beträgt und entweder zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt oder vom Käufer bezahlt wird.
Ja, das ist bei einigen Immobilien möglich. Meistens wird diese Option bei Neubauprojekten in hochwertigen Lagen angeboten. Bei vielen Projekten, die sich in der Bauphase befinden, ist es gängige Praxis, Ratenzahlungsoptionen (meist 12 oder 24 Monate, selten bis zu 48 Monate) anzubieten. Aber nicht alle Neubauprojekte bieten diese Möglichkeit an. Auch die Finanzierung durch eine inländische oder ausländische Bank ist nicht unüblich. Dies ist in der Regel dann möglich, wenn die Bonität des Käufers die entsprechenden Kriterien der Bank erfüllt.
Darf ich bei Projekten, die sich im Bau befinden, verkaufen, bevor ich die Eigentumsurkunde erwerbe?
Ja, das ist möglich, allerdings sind für die Änderung der Eigentumsverhältnisse die üblicherweise anfallenden Transaktionskosten zu berücksichtigen. Da die Eigentumsurkunde noch nicht ausgestellt wurde, fallen die Kosten geringer aus und
bestehen hauptsächlich aus den Gebühren für den Notar sowie die Beurkundung des Kaufvertrages.
Nach vollständiger Zahlung des vereinbarten Preises sowie der Transaktionskosten wird die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt auf Ihren Namen ausgestellt. Für den Fall, dass Ihre Immobilie zur Übertragung bereit ist, Sie aber noch Ratenzahlungen zu leisten haben, wird die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen eingetragen, nachdem der Eigentümer die letzte Zahlungsrate erhalten hat, es sei denn dieser lässt sich auf die Ausstellung zu einem früheren Zeitpunkt ein.
Kaufverträge müssen eine Frist für den Abschluss des Projekts enthalten. Als Industriestandard wird Bauunternehmen eine Flexibilität für einen Zeitraum von in der Regel bis zu 6 Monaten eingeräumt. Sollte der Bauunternehmer nicht in der Lage sein, das Projekt wie versprochen fertig zu stellen, werden gemäß Kaufvertrag Vertragsstrafen fällig. Zur Durchsetzung der Rechte können türkische Gerichte angerufen werden. Für Käufer ist es wichtig zu prüfen, ob der Kaufvertrag für einen solchen Fall Strafen vorsieht. Kunden im Timondro-Netzwerk sind bisher in der Unternehmensgeschichte noch nie in die Lage geraten, ihre Eigentumsurkunde nicht zu erhalten. In seltenen Fällen (1 % der Fälle) kommt es zu Verzögerungen durch veränderte Bauvorschriften oder behördliche Genehmigungsläufe, die länger dauern als geplant. In diesen Fällen bieten Bauträger in Zusammenarbeit mit uns dem Kunden in der Regel Kulanzleistungen (z.B. Übernahme der Grundbuchgebühr von 4 % oder Ähnlichem) an, so dass wir auch in diesen Fällen eine 100 %ige Kundenzufriedenheit sicherstellen.
Der Käufer muss zur Unterzeichnung des Kaufvertrags in der Türkei anwesend sein. Wenn der Erwerber verhindert ist, kann eine beschränkte Vollmacht ausgestellt werden. Dies kann entweder bei einem Notar in deutscher Sprache gemacht werden (und muss dann in der Türkei von einem vereidigten Übersetzer ins Türkische übersetzt und von einem türkischen Notar beurkundet werden) oder aber (der einfachere Weg) bei einem türkischen Konsulat im Ausland. Weitere Schritte sind:
- Erhalt einer Steuernummer („vergi-numarasi“), die zur Eröffnung eines Bankkontos und verschiedener weiterer Transaktionen Voraussetzung ist. Diese wird elektronisch von der zuständigen Steuerbehörde ausgestellt, in der Regel innerhalb von wenigen Minuten.
- Kopie des ins Türkische übersetzten und von einem Notar beglaubigten Reisepasses.
- Vorlegen des Kaufvertrags beim zuständigen Grundbuchamt und Ausstellung der neuen Eigentumsurkunde.
Neben der Beratung durch Immobilienspezialisten aus dem Timondro-Netzwerk können Sie sich auch von einem Anwalt beraten lassen. Der Anwalt kann den Kaufvertrag prüfen und auf weitere wichtige Punkte hinweisen. Der Anwalt kann auch
Zahlungen und weitere rechtlich bindende Handlungen in Ihrem Namen vornehmen, wenn Sie zeitlich gebunden sind und oder nicht kurzfristig in die Türkei kommen wollen. Sie können Ihrem Anwalt, einer vertrauenswürdigen Person oder den für Sie zuständige Immobilienspezialisten eine beschränkte Vollmacht erteilen, wenn Sie die zusätzlichen Kosten für einen Anwalt nicht tragen wollen.
Sie zahlen in der Regel 5.000 US-Dollar, um die Wohnung für einen begrenzten Zeitraum ausschließlich auf Ihren Namen zu reservieren. Dieser Zeitraum beträgt zwei bis vier Wochen, je nach Vereinbarung mit dem Bauherren oder Eigentümer. Im Anschluss ist eine Anzahlung von 30% bis 50 % zu leisten. Die Höhe hängt von dem gewählten Bauträger sowie den zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Konditionen ab. Die meisten Bauträger bieten gestaffelte Zahlungspläne an (Pauschalbetrag, der bei der Fertigstellung jeder Bauphase zu zahlen ist), oft auch mit einer gewissen Flexibilität, die von den Umständen des Käufers abhängt. Dies wird zum Zeitpunkt des Kaufs mit Ihnen vereinbart. Der Reservierungsbetrag (5.000 US-Dollar) wird vom Kaufpreis in Abzug gebracht und wird letztlich ebenfalls als Kaufpreisanzahlung verbucht
Wenn Sie die vollständige Zahlung für die Immobilie geleistet haben, findet das Verfahren in der Regel am selben Tag statt, kann aber - je nach Auslastung des „TAPU-Büros“ (oder Grundbuchamtes) – 2 bis 3 Tage dauern. In den allermeisten Fällen wird die Abwicklung auf dem Grundbuchamt sofort nach Erhalt der Zahlung durchgeführt, wenn es hier zu Verzögerungen kommt oder diese bereits im Vorfeld angekündigt werden ist besondere Vorsicht angesagt
Ein Wertgutachten für die betreffende Immobilie (siehe hier mehr Details), notariell beglaubigte Übersetzung der Ausweisunterlagen ins Türkische, gegebenenfalls eine eingeschränkte Vollmacht (falls Sie nicht persönlich erscheinen können), 2 Passfotos, türkische
Steuernummer, Nachweis der Wohnanschrift in Ihrem Heimatland durch Vorlage einer Rechnung eines Versorgungsunternehmens aus den Bereichen Gas-, Strom-, Wasser-, Mobilfunk- oder sonstige Telekommunikation (nicht älter als drei Monate) und ein Bankkonto bei einem in der Türkei registrierten Finanzinstitut.
Sie müssen Ihren Reisepass mitbringen. In der Regel zahlen Sie 5.000 USD Reservierungsgebühr (dies wird auf den Kaufpreis angerechnet), entweder per Banküberweisung oder in bar an den Bauträger oder Eigentümer. Danach wird die Wohnung per notariell beglaubigtem Kaufvertrag auf Ihren Namen reserviert. Die Reservierungsgebühr wird von der ersten Zahlung abgezogen. Sie dient als Garantie für den Eigentümer, dass der Käufer seriös ist und ernsthaftes Kaufinteresse hat.
Gültiger Reisepass, türkische Steuernummer und 2 Passfotos.
Ja, je nach den mit dem Verkäufer vereinbarten Bedingungen werden Sie aufgefordert, eine „Grunderwerbssteuer“ in Höhe von 4 % des Kaufpreises zu bezahlen; diese Gebühr ist am Tag der Übergabe Ihres TAPUs zu entrichten.
Ja, das können Sie. Es gibt große Banken in der Türkei, die gut implementierte Systeme und attraktive Zinssätze für Ausländer haben, die eine Hypothek beantragen. Einige in der Türkei aktive Banken kooperieren diesbezügich auch mit ihren ausländischen (z.B. in Deutschland) Tochtergesellschaften. Dies vereinfacht den Verwaltungsaufwand für Käufer, da Sie sich an die Bank in ihrem Heimatwohnsitz in der jeweiligen Landessprache wenden können.
- Grunduchauszug: Das mit Abstand wichtigste Dokument. Die Eigentumsurkunde wird beim Kauf einer Immobilie und nach vollständiger Entrichtung des Kaufpreises ausgestellt. Sie ist das wichtigste Dokument und der wichtigste Eigentumsnachweis.
- Hypotheken-Grundbuchurkunde: Einige Projekte, die bereits bezugsfertig sind, stellen die Eigentumsurkunde auch bei Ratenzahlung bereits von Beginn an aus. In diesen Fällen wird die Immobilie bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises mit einer Hypothek belastet.
- Kaufvertrag: Der Kaufvertrag ist das einzige Rechtsdokument beim Kauf von im Bau befindlichen Projekten oder beim Kauf in Raten. Es ist möglich und in den meisten Fällen auch erforderlich (denn professionelle Bauherren bestehen darauf und wir empfehlen dies ausnahmslos!), dass der Verkäufer die Beurkundung des Kaufvertrags/der Kaufverträge durch den Notar beantragt. In diesem Fall kann der Käufer den Vertrag innerhalb von 15 Tagen ohne Zahlung einer Vertragsstrafe oder jederzeit vor Erhalt der Eigentumsurkunde, dann aber mit Zahlung einer Vertragsstrafe, wie im jeweiligen Kaufvertrag definiert, kündigen.
Vergewissern Sie sich, ob es einen Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Quadratmeterfläche gibt und wie sich dieser Unterschied auf die Wohnfläche auswirkt. Informationen über den Aspekt, die Art der Nachbarwohnungen und ihre Nähe zum Aufzug, weitere technischen Details und Informationen z.B. zur Feuertreppe erhalten Sie, wenn Sie den Grundriss untersuchen.
Sie sollten versuchen, die Dokumente mit den technischen Informationen über die beim Bau der Wohnung, des Hauses oder der Villa verwendeten Produkte und Dienstleistungen einzusehen. „Versuchen“ deshalb, da dies nicht immer leicht ist. Zum einen handelt es sich aus Sicht des Bauherren um Betriebsgeheimnisse, zum anderen werden Informationen in der Türkei nicht immer in der notwendigen Effizienz verarbeitet, die notwendig ist um diese allen berechtigen Anspruchsgruppen rechtzeitig zukommen zu lassen. Wir tun jeweils unser Bestes das höchstmögliche Maß an Transparenz herzustellen
