Wir möchten Ihnen eine aktuelle Übersicht zur Situation in der Türkei geben. Es geht um die Darstellung der wirtschaftlichen Lage sowie vor dem Hintergrund der Corona-Krise um aktuelle Entwicklungen auf dem türkischen Immobilienmarkt.

Inhaltsverzeichnis - Was macht die Corona-Krise mit dem türkischen Immobilienmarkt?

  1. Aktueller Corona Status
  2. Medizinischer Sektor der Türkei
  3. Corona-Investitionsprogramme zur Stützung der Wirtschaft
  4. Aktuelle wirtschaftliche Lage
  5. Gelegenheit für Investoren?
  6. Immobilienkauf trotz Reisebeschränkung?

I. Aktueller Status

  • Zahl der Infizierten und Toten

    Die Zahl der getesteten Patienten lag bis zum 25.05.2020 bei insgesamt bei 1.853.754 (Gesundheitsministerium). Die Testkapazitäten werden täglich ausgeweitet, an Montag den 11.05.2020 wurden erstmals 36.187 Tests durchgeführt (am 25.05.2020 ist nationaler Feiertag, durchgeführte Tests 21.492). Von den insgesamt durchgeführten Tests wurde das Corona-Virus bei 157.814 Personen festgestellt, die Anzahl der Todesfälle liegt bei 4.369. Auf den Intensivstationen werden aktuell 756 Patienten behandelt. Die Zahl der genesenen Patienten liegt bei 120.015. International steht die Türkei damit vergleichsweise gut da. Der Anstieg der Neuinfektionen konnte durch umfangreiche Maßnahmen deutlich reduziert werden. Das Land weist ferner auf 100.000 Einwohner gerechnet eine im internationalen Vergleich geringe Sterblichlkeit auf (JHU Cases and mortality by country).

  • Zum Vergleich, die Zahl der getesteten Patienten lag am 11.05.2020 bei insgesamt 1.370.598. Getestet wurden am Montag den 11.05.2020 erstmals 36.187 Personen. Von den insgesamt durchgeführten Tests wurde das Corona-Virus bei 138.657 Personen festgestellt, die Anzahl der Todesfälle lag bei 3.786. Auf den Intensivstationen wurden zu diesem Zeitpunkt 1.154 Patienten behandelt. Die Zahl der genesenen Patienten lag bei 92.691.

  • Status: Geschäfte, Cafés, Restaurants, Bars, Friseure, Behörden

    In der Türkei ist aufgrund weitgehender Ausgangssperren das öffentliche Leben zum Erliegen gekommen. Viele Banken und Behörden hatten Ihre täglichen Öffnungszeiten wochenlang reduziert und achten weiterhin streng auf den Mindestabstand in Warteschlangen sowie geschlossenen Räumen. Auch kleine Supermärkte haben oftmals durchsichtige Trennwände in den Kassenbereichen. Die Bürger dürfen ihren Wohnort nur noch in Ausnahmefällen sowie für den Weg zur Arbeit und Einkäufe verlassen.

    Es besteht in vielen Bereichen eine allgemeine Maskenpflicht. Bei Verstößen drohen Geldbußen von bis zu 3.000 TL. Qualitativ hochwertige Masken sind inzwischen fast überall vergleichsweise günstig zu finden, da die Türkei eine Reihe von Unternehmen aufweist, die bereits vor der Pandemie Masken produzierten sowie weitere im Verlauf der Pandemie mit der Produktion begonnen haben.

    Geschäfte, Cafés, Restaurants, Bars, Friseure, Kinos, Theater, Opern und vieles weitere sind vorübergehend geschlossen. Für Restaurants und den Einzelhandel sind Online-Bestellungen und oder Abholungen vor Ort im Grundsatz erlaubt. Fußballspiele und vergleichbare Massenveranstaltungen finden aktuell ebenfalls nicht statt.

  • Wie die Bevölkerung mit den Einschränkungen umgeht

    Die Corona-Pandemie verändert das Leben der Türken derzeit drastisch. Ein Forscherteam untersuchte die Folgen und lieferte Zahlen darüber, wie sie sich auf den Alltag der Menschen auswirkt - und welche Einschränkungen akzeptiert werden.

    Mehr als die Hälfte der Bevölkerung geht demnach weiterhin regelmäßig zur Arbeit. Viele große Firmen haben vorübergehende Homeoffice-Regelungen eingeführt. Ausgesprochen viele Menschen zeigen dabei Verständnis für die Absage von Fußballspielen und ähnlichen Events sowie für die meisten weiteren Einschränkungen. Doch beim Verständnis für die Corona-Maßnahmen gibt es auch Grenzen. Insbesondere wer stark abhängig von seinem monatlichen Einkommen ist hat wenig Verständnis für die Einschränkungen, noch ist die Stimmung allerdings eher Akzeptanz für harte Einschnitte.

  • Weitere Maßnahmen

    In Istanbul wurde angekündigt der gesamten Bevölkerung gratis Masken zum Selbstschutz zur Verfügung zu stellen. Ein Missbrauch soll dabei durch die Zuteilung durch Apotheken mittels der Personalausweisnummer erfolgen. Das Freikontingent liegt bei 5 Masken alle 10 Tage und pro Einwohner, Priorität haben über 50-Jährige.


II. Medizinischer Sektor der Türkei

Der medizinische Sektor in der Türkei ist grundsätzlich leistungsfähig. Das zeigt sich auch an der mit 2,7 % vergleichsweise niedrigen Sterblichkeitsrate in der Corona-Krise.

    Günstige gesetzliche Krankenversicherung

    95 % der Bevölkerung hat Zugang zu einer umfangreichen Grundsicherung

    Weitere Vergünstigungen für Rentner und ausländische Staatsbürger [1]

    Vergleichsweise günstige private Zusatzversicherungen (krankenkassen.de)

    Leistungsfähige Medizin der vergangenen Jahre hat einen regelrechten Medizintourismus hervorgerufen [2]

    Zuzahlungen bei Privatleistungen vergleichsweise günstig [3]

    Öffentliche Krankenhäuser und Privatkliniken in großer Anzahl vorhanden

[1] Rentner profitieren von weiteren Vergünstigungen. Auch ausländische Staatsbürger kommen nach dem Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung auf Antrag in den Genuss der gesetzlichen Krankenversicherung GSS (Genel Sağlık Sigortası). Für 2020 beträgt der monatliche Beitrag 706,32 TL (per Stand 11.05.2020 ca. 92 €).

[2] Nasenoperationen, Dentaleingriffe (Implantate, Füllungen etc.), Haartransplantationen, Augen-OPs, Lungen-Behandlungen, Herz-Kreislaufstörungen, die Türkei hat sich in einer Reihe von Bereichen einen internationalen Ruf erarbeitet (reisetravel.eu).

[3] Neben der flächendeckenden Versorgung mit öffentlichen Krankenhäusern besteht eine große Anzahl von Privatkrankenhäusern. Viele haben Rahmenverträge mit der gesetzlichen Krankenversicherung. Auch bei diesen zahlt daher die gesetzliche Krankenversicherung alle notwendigen (nicht aber kosmetischen) Eingriffe, allerdings kommt es in der Regel zu Zuzahlungen seitens des Patienten. Entweder man hat hier eine private Zusatzversicherung oder aber man zahlt aus eigener Tasche. Die Zuzahlungen halten sich in Grenzen und sind für mittlere bis höhere Einkommen gut leistbar.

Der Gesundheitssektor lässt sich ferner grob in zwei Bereiche einteilen, privat und öffentlich.

  • Gesetzliche Krankenversicherung in der Türkei

    Die staatliche Krankenversicherung GSS zahlt wie weiter oben geschrieben sowohl bei Behandlungen in öffentlichen als auch in vielen privaten Krankenhäusern. Ob das jeweilige private Krankenhaus eine Vereinbarung mit der GSS/SGK (Sosyal Güvenlik Kurumu, Anstalt für soziale Sicherheit) hat und damit der staatlichen Krankversicherung unterliegt kann man am Empfang oder telefonisch beim Krankenhaus erfragen.

    Notwendige Eingriffe und Behandlungen werden somit auch in privaten Krankenhäusern weitgehend von der staatlichen Krankenversicherung übernommen.

  • Gesetzliche Krankenversicherung für Ausländer?

    Auch ausländische Staatsbürger kommen nach dem Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung in den Genuss der gesetzlichen Krankenversicherung GSS (Genel Sağlık Sigortası). Für 2020 beträgt der monatliche Beitrag 706,32 TL (per Stand 19.04.2020 ca. 94 €). Die Versicherung ist nicht verpflichtend und kann auf Wunsch beantragt werden.

Private Krankenversicherungen werden von den international bekannten Marken aber inzwischen auch von einer Reihe türkischer landesweit operierender Versicherungen angeboten.

Investitionen der letzten Jahre in hochmoderne Krankenhäuser

Die Türkei hat in den vergangenen 20 Jahren von einem starken Wirtschaftswachstum profitiert. Trotz verschiedener Krisen und Wachstumsdellen hat sich das Pro-Kopf-Einkommen und damit der Lebensstandard der türkischen Bevölkerung erheblich erhöht. Auch im Gesundheitsbereich ist es zu einer ganzen Reihe von Investitionen gekommen.

Die wachsende Nachfrage nach Gesundheitsdienstleitungen infolge Bevölkerungswachstum, steigender Einkommen und eines zunehmenden Gesundheitsbewusstseins der türkischen Bevölkerung bilden die Grundlage für die Entwicklung eines lukrativen Marktes für Medizintechnik und hochwertige Dienstleistungen.

  • Çapa Universitätsklinik Istanbul

    Capa ist eine der ältesten und bekanntesten Universitätskliniken der Türkei. Sie ist Mitglied im Netzwerk der Balkan-Universitäten und der Coimbra-Gruppe. Austauschvereinbarungen für Personal zu Studiums- und Fortbildungszwecken bestehen unter anderem seit 1998 mit der US-amerikanischen University of Virginia’s College at Wise.

  • Haydarpasa Universitätsklinik Istanbul

    Haydarpasa ist eine moderne medizinische Fakultät in Kadiköy Istanbul. Es wird angenommen, dass der Übergang vom Madrasah-Unterricht zur heute weltweit gültigen medizinischen Standardausbildung im Osmanischen Reich am 14. März 1827 mit der Eröffnung der kaiserlichen Hochschule für Medizin "Tıphane-i Amire ve Cerrahhane-i Mamure" begann.

  • Akdeniz Universitätsklinik Antalya

    Am Akdeniz Universitätsklinikum in Antalya wurde die Struktur der Zentralen Notaufnahme weiter optimiert, um die Wege der Notfall-Patientinnen und -Patienten besser steuern zu können. Neben der Notfallversorgung wird auch bei geplanten Eingriffen zunehmend auf die Fallzahlen geachtet, und Zentren mit spezialisierter Diagnostik werden gebildet.

  • Weitere Krankenhäuser in und um Antalya

    Antalya Akseki İlçe Devlet Hastanesi, Demre Staatliches Krankenhaus, Elmali Staatliches Krankenhaus, Finike Staatliches Krankenhaus, Gazipasa Staatliches Krankenhaus, Kepez Staatliches Krankenhaus, Korkuteli Staatliches Krankenhaus, Kumluca Staatliches Krankenhaus, Manavgat Staatliches Krankenhaus, Antalya Atatürk Staatliches Krankenhaus, Antalya Universitätsklinikum, Serik Staatliches Krankenhaus

  • Krankenhäuser in Alanya

    Baskent Universitätsklinikum, Alaaddin Keykubat Universitätsklinikum, Alanya Anadolu Hastanesi, Candan Privat Klinikum

Für alle Patienten sind Behandlungen im Zusammenhang mit dem Corona-Virus kostenfrei.

Private Krankenhäuser zum Teil Weltspitze

Ein hoher Wettbewerb um die zahlungskräftige Mittelschicht hat zu einem regelrechten Boom im Gesundheitssektor geführt mit einer ganzen Reihe von namhaften Klinikgruppen sowie einzelnen Häusern. Viele hochmoderne Spitäler, die oft besser ausgestattet sind als in manchen Industriestaaten, wurden in den letzten Jahren errichtet. Im Jahr 2019 brachten so z.B. 850.000 Patienten Devisen von 7,6 Milliarden USD (GTAI) ins Land. Die Patientenzahl soll sich in absehbarer Zeit nach dem Abflauen der Corona-Pandemie auf mehr als 1 Million Personen erhöhen.

Wichtigste Akteure im türkischen Gesundheitssystem sind das Gesundheitsministerium (Sağlık Bakanlığı), die Anstalt für soziale Sicherheit SGK (Sosyal Güvenlik Kurumu) und die Generaldirektion der öffentlichen Krankenhäuser KHGM (Kamu Hastaneleri Genel Müdürlüğü, KHGM).

Das Gesundheitsministerium ist über die KHGM für Bau und Betrieb der staatlichen Krankenhäuser zuständig. Hier erfolgen 90 Prozent der Gesundheitsversorgung. Jährlich fließen aus dem staatlichen Haushalt etwa 10 Milliarden USD (GTAI) zur Finanzierung des Gesundheitssystems.

Die privaten Krankenhäuser sind teurer als öffentliche Krankenhäuser, allerdings halten sich die Zuzahlungen in Grenzen und die Leistungen sind auf einem hohen Niveau.

  • Privatklinik: Istanbul Florence Nightingale Hospital (Istanbul)

    Das Florence Nightingale Hospital in Istanbul ist Teil der Florence-Nightingale-Gruppe, die weltweit mit international bekannten Krankenhäusern und medizinischen Schulen zusammenarbeitet, um ihren Patienten modernste Diagnostik und Behandlungsmethoden zur Verfügung zu stellen. Das Krankenhaus wurde von der Joint Commission International akkreditiert und ist darüber hinaus ISO-zertifiziert (JCI). Die Einrichtung verfügt über eine internationale Abteilung. Hier erhalten ausländische Patienten Unterstützung durch Berater und Dolmetscher. Medizinische Bedürfnisse, die Reiseplanung, Wünsche nach individueller Unterkunft und Freizeitgestaltung werden hier für den Patienten koordiniert (Istanbul Florence Nightingale Hospital).

  • Privatklinik: International Hospital Acibadem (Istanbul)

    Das Acibadem Hospital gehört mit 21 weiteren Krankenhäusern der Acibadem Healthcare-Gruppe an und bedient von Allgemeinmedizin über Gynäkologie, Neuro- und plastischer Chirurgie bis hin zu Orthopädie und Urologie fast alle medizinischen Bereiche. Bei der Planung des Gebäudes wurde als Besonderheit die häufigsten Behandlungsschritte im Rahmen einer ganzheitlichen Betrachtung analysiert, so dass sämtliche Stationen und Abteilungen leicht zugänglich sind und lange Wege vermieden werden. Die Sicherheit des Patienten soll dabei an erster Stelle stehen (Acıbadem Healthcare Group Head Quarter).

  • Privatklinik: Österreichisches Krankenhaus St. Georg (Istanbul)

    In der Nähe des Galata-Turms befindet sich das bei Istanbulern beliebte Österreichische St. Georgs-Krankenhaus. Es besteht seit 1872, als die ersten sogenannten Österreichischen Barmherzigen Schwestern mit der Pflege von Kranken begannen. Im Jahre 2000 wurde es nach einer Generalsanierung neu eröffnet. 2013 wurde das Krankenhaus noch einmal vergrößert. Es besitzt seit 4 Jahren das Qualitätsmanagementsiegel des TÜV SÜD (Leitbild der Schule) und bietet in verschiedenen Bereichen medizinische Leistungen höchster Qualität an (Österreichisches Sankt Georgs Krankenhaus).

  • Privatklinik: American Hospital Istanbul

    Das "American Hospital" ist zum einen ein allgemeinmedizinisches Krankenhaus sowie besitzt zum anderen Intensivstationen auf aktuellem Stand der Technik. Es bietet Gesundheitsdienstleistungen in praktisch allen medizinischen Bereichen außer Psychiatrie und Transplantation an. Diese beiden Bereiche werden vom Koc-Universitätshospital bedient, das ebenfalls zur Vehby Koch-Stiftung gehört. Seit 1995 wurde das Eigentum am American Hospital an die VKV Foundation übertragen. In den vergangenen Jahren hat der VKV mehr als 300 Millionen US-Dollar investiert, wodurch das American Hospital zu einem der führenden Krankenhäuser des Landes aufgestiegen ist (Amerikan Hastanesi).

Anzahl der Betten

Übersicht von Statista: Number of hospital beds in public and private inpatient institutions in Turkey from 2000 to 2017*.

Die Ausbaupläne des Gesundheitsministeriums sahen im Jahr 2018 die Errichtung von weiteren 31 Stadtkrankenhäusern mit insgesamt 43.500 Betten vor (GTAI). Von dieser Gesamtplanung ausgehend wurden für 21 Projekte Verpflichtungen mit privaten Investoren mit einem Volumen von 11,7 Milliarden USD eingegangen. Acht Krankenhäuser sind in 2019 fertiggestellt worden und 23 Stadtkrankenhäuser mit 36.735 Betten im Bau.

Mit 4.200 Betten wird das größte Stadtkrankenhaus im Istanbuler Stadtbezirk Sancaktepe entstehen. Ein weiteres nennenswertes Großprojekt ist das geplante Stadtkrankenhaus im Istanbuler Stadtteil Ikitelli mit knapp 2.700 Betten, das von der Rönesans Saglik Yatirimlari (Rönesans Holding) in Kooperation mit der japanischen Sojitz Corporation verantwortet wird. Bis Ende 2020 plant Rönesans im Rahmen des Public-Private Partnership-Modells (PPP) in den türkischen Krankenhaussektor Investitionen von 4,3 Milliarden US-Dollar zu tätigen, bei einer Kapazität von 9.500 Betten.

Übersicht Krankenhäuser in Antalya

Öffentliche Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk: Kamu Hastaneler.

Universitätskliniken nach Stadtteil und Bezirk: Üniversite Hastaneleri.

Private Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk: Özel Hastaneler.

Übersicht Krankenhäuser in Istanbul

Öffentliche Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk: Devlet Hastaneleri.

Universitätskliniken nach Stadtteil und Bezirk: Üniversite Hastaneleri.

Private Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk: Özel Hastaneler.

Neuesten Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk: Son Eklenen Hastaneler.

Ausgewählte Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk (deutsche Seite): Krankenhäuser in Istanbul.

Übersicht Krankenhäuser in Alanya

Öffentliche Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk: Kamu Hastaneler.

Universitätskliniken nach Stadtteil und Bezirk: Üniversite Hastaneleri.

Private Krankenhäuser nach Stadtteil und Bezirk: Özel Hastaneler.

Gesamtliste Alanya: Alanya Hastaneler.


III. Corona-Investitionsprogramme zur Stützung der Wirtschaft

Durch die Begrenzung von Ein- und Ausreisen, Ausgangssperren, Schließungen von Geschäften, Einschränkungen vieler Dienstleistungen, konjunkturbedingtem Einbruch von Exporten und den weiteren negativen Auswirkungen der Corona-Pandemie ist die türkische Wirtschaft in noch schwereres Fahrwasser geraten als sie es vor Ausbruch der Krise ohnehin schon war. Um die negativen Auswirkungen zu kompensieren wurden ressortübergreifend Hilfspakete für Unternehmen sowie Transferleistungen für Rentner, Arbeitnehmer und Arbeitslose eingeleitet.

  • Gesamtpaket

    Am 18. März wurde ein 15 Milliarden US-Dollar schweres Paket zur Unterstützung der türkischen Wirtschaft vorgestellt. Der Kreditgarantiefonds wurde auf 7,7 Milliarden US-Dollar aufgestockt. Unternehmen sollen somit einen leichteren Zugang zu Sofortkrediten erhalten.

  • Kurzarbeit

    Unternehmen, die aufgrund der Corona-Pandemie ihre Produktion ausgesetzt haben oder teilweise runterfahren mussten können Ihre Mitarbeiter in Kurzarbeit schicken und damit betriebsbedingte Kündigungen vermeiden. Das Halten von qualifiziertem Personal soll zum schnelleren Aufschwung für die Zeit nach der Pandemie beitragen. Angestellte erhalten in diesem Fall von der öffentlichen Hand bis zu einem monatlichen Maximalbetrag von brutto 4.380 TL das Gehalt, das dem letzten 12-Monatsdurchschnitt entspricht. Die Beantragung ist unkompliziert und erfolgt durch den jeweiligen Arbeitgeber.

  • Transferleistungen

    Für Arbeitslose und Bedürftige, die aktuell von keinen anderen staatlichen Leistungen wie z.B. Arbeitslosenhilfe profitieren, wird für die Zeit der Krise zur Existenzsicherung eine monatliche Transferleistung von 1.000 TL gezahlt. Diese kann über das elektronische Bürgerverwaltungssystem (E-Devlet) beantragt werden.

  • Weitere Stützungsmaßnahmen für Unternehmen
  • Es wurden vielfältige weitere Pakete beschlossen. Über kostengünstige Forderungsausfallversicherungen der staatlichen Banken sowie vergünstigte Kredite insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen (bis 25 mTL bzw. bis 125 mTL Jahresumsatz) bis hin zu Krediten für Konzerne spannt sich der aktuelle Schutzschirm über wesentliche Teile der türkischen Wirtschaft.

    Für bestehende Kredite bei staatlichen Banken (z.B. Ziraat Bankasi, Halk Bankasi und Vakifbank) wurden darüber hinaus Ratenstundungen oder die Überprüfung der Kreditkonditionen beschlossen.

  • Steuerstundungen

    Der Finanzminister der Türkei kündigte am 31. März Steuersenkungen und weitere Maßnahmen zur Stabilisierung der Inflation an. Nach Albayraks Ankündigung, die Steuern zu senken, reagierte die Börse positiv. Zeitlich befristet hat die türkische Regierung unter anderem die Sonderverbrauchsteuer für bestimmte Pkw gesenkt. Zuzüglich zur Mehrwertsteuer von 18 Prozent fällt die Sonderverbrauchsteuer ansonsten einmalig beim Kauf eines Neuwagens an. Ihre Höhe richtet sich nach der Hubraumgröße des Motors und dem Fahrzeugwert vor Steuern.

Es wurde eine Reihe weitere Maßnahmen beschlossen, obige Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.


IV. Aktuelle wirtschaftliche Lage

Maßnahmen der Notenbank in den letzten 12 Monaten

Die türkische Zentralbank (TCMB) korrigierte im Vorjahr Ihre Inflationserwartung für das 2019 von 9,3 auf zuletzt 15,2 %. Um die Inflation zu bekämpfen und Investitionen zu begünstigen wurde der Leitzinssatz mehrfach gesenkt, zuletzt mit Sitzung vom 23. April 2020.

  • TCMB vom 13.09.2019

    16,5 %

  • TCMB vom 25.10.2019

    14 %

  • TCMB vom 13.12.2019

    12 %

  • TCMB vom 17.01.2020

    11,25 %

  • TCMB vom 20.02.2020

    10,75 %

  • TCMB vom 18.03.2020

    9,75 %

  • TCMB vom 23.04.2020

    8,75 %

Die Tabelle (Quelle: TCMB - 1 wöchiges Zentralbankgeld) zeigt die Zinsentwicklung für einwöchige Kreditauktionen seit September 2019. Der Zinssatz für einwöchiges Notenbankgeld ist u.a. ebenfalls maßgeblich für die Anlage von Tagesgeld bei Banken und von daher auch für private Investoren eine wichtige Referenz.

Auf Seiten der Inflation erwartet die türkische Zentralbank nun für Ende 2020 eine Inflation von 10,01 %.

In seinen Verlautbarungen hat die türkische Regierung mehrfach darauf hingewiesen, dass zur Eindämmung der Corona-Krise die Finanzmärkte reibungslos funktionieren sowie die Finanzierung der Unternehmen jederzeit sichergestellt sein muss. Es ist daher ein weiterer vorsichtig expansiver Kurs der Notenbank zu erwarten. Zusätzliche Corona-bedingte Liquiditätsspritzen für heimische Banken zu vorteilhaften Zinsbedingungen wurden je nach Bedarf bereits angekündigt.

Wo steht der türkische Immobilienmarkt aktuell?

Zu Beginn des Jahres sah es für den türkischen Immobilienmarkt gut aus. Trotz zunehmender Regularien wurde im vergangenen Jahr bedeutend mehr in Neubau-Wohnungen investiert und auch für 2020 rechneten Investoren mit einem attraktiven Marktumfeld. Im Februar 2020 wurden 118.753 Immobilien übertragen, dies entspricht einer Zunahme von 51,4 % im Vergleich zum Februar 2019. Auch der Beginn im März 2020 verlief bis zum Corona bedingten Shutdown stark, so dass im Vergleich zum schwachen März des Vorjahres (März 2019) immer noch ein leichtes Wachstum zu verzeichnen war.

In der zweiten Märzhälfte haben sich die Corona bedingten Einschränkungen dann stärker ausgewirkt. Die geringere Nachfrage sowie nur eingeschränkt mögliche Besichtigungen haben im April schließlich zu einem Einbruch am türkischen Immobilienmarkt geführt. Dies betrifft Vermietung und Verkauf. Genaue Zahlen liegen noch nicht vor, erste Schätzungen gehen von einem Rückgang von etwa 50 % aus.

Entwicklung der türkischen Lira

Die Landeswährung Lira hat in 2019 zum Dollar und Euro an Wert verloren, dieser Trend setzt sich in 2020 fort. Zum US Dollar betrug der Wertverlust der türkischen Lira im Dezember 2019 etwa 12 %, bis Anfang Mai 2020 waren es 18 %. Die Zinssenkungen der Notenbank führen dabei nach orthodoxer Auslegung von Ökonomen zu einem Kaufkraftverlust der Währung. Auf der anderen Seite können Zinssenkungen und günstige Kredite Investitionen und damit Wirtschaftswachstum begünstigen. Es bleibt abzuwarten welche Effekte sich mittelfristig durchsetzen.

Resilienz der türkischen Wirtschaft

Die Türkei hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine ganze Reihe von Krisen bewältigt. Die Wirtschaftseinbrüche infolge der Dotcom-Blase 1999/2000 sowie der Finanzkrise in 2008 sind nur zwei Beispiele. Auch die anschließende Euro-Schuldenkrise hat sich auf die türkische Wirtschaft aufgrund der engen Verflechtungen mit vielen EU-Staaten ausgewirkt und schnelle Anpassungsmaßnahmen der türkischen Wirtschaft erzwungen. Die kontinuierlichen Stresstests haben zu einer gewissen Resilienz der türkischen Wirtschaft beigetragen.

Nach Krisen oft schnelle Erholung

Ein Rückblick auf die Wachstumswerte in Krisenzeiten zeigt, dass die türkische Wirtschaft nach exogenen Schocks sich in der Regel innerhalb von zwei Jahren wieder erholt. So lag der Wirtschaftseinbruch im Jahr 2001 nach der Dotcom-Blase bei - 5,96 %. Bereits im Jahr 2002 kehrte das Land mit 6,43 % allerdings auf den Wachstumspfad zurück. Hierzu vergleichbar kam es im Jahr nach der Finanzkrise in 2009 zu einer Rezession von - 4,7 % mit einem Wachstum von 8,49 % im darauffolgenden Jahr.

Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts der Türkei seit 1999 [1]

  • 1999

    - 3,39 %

  • 2000

    6,64 %

  • 2001

    - 5,96 %

  • 2002

    6,43 %

  • 2003

    5,61 %

  • 2004

    9,64 %

  • 2005

    9,01 %

  • 2006

    7,11 %

  • 2007

    5,03 %

  • 2008

    0,85 %

  • 2009

    - 4,7 %

  • 2010

    8,49 %

  • 2011

    11,11 %

  • 2012

    4,79 %

  • 2013

    8,49 %

  • 2014

    5,17 %

  • 2015

    6,09 %

  • 2016

    3,48 %

  • 2017

    7,47 %

  • 2018

    2,83 %

  • 2019

    0,6 % [2]

[1] Daten basierend auf Statistiken der Weltbank (GDP Growth Turkey - annual and in %).

[2] Vorläufige Schätzung.

Die Auswirkungen der Corona-Krise sind noch nicht absehbar. Marktteilnehmer setzen für die Zeit danach auf eine rasche Erholung. Bekannte Entwicklungspfade sind ein tiefes V oder eine U-Entwicklung. Das V-Szenario meint dabei einen steilen Abwärtstrend, der sich nach dem Erreichen des Tiefpunktes ebenso rasch wieder aufwärts bewegt. Bei einem U ist die Talsohle, bis die Wirtschaft wieder anzieht, länger.

In vielen Bereichen stark aufgestellt

Als Vorteil der Türkei wird häufig die vergleichsweise geringe Verschuldung der öffentlichen Hand angeführt. Dies bedeute einen entsprechenden fiskalischen Spielraum zur Stützung der Konjunktur und Rückkehr zum Wachstum in der Zeit nach Corona. Als problematisch wird dagegen die Verschuldung des privaten Sektors gesehen. Unternehmen sind in der Vergangenheit oftmals Kredite in Euro und US-Dollar eingegangen. Eine schwache Landeswährung erschwert die Zinslast der in Fremdwährung notierten Verbindlichkeiten weiter.

Trotz aller Verwerfungen des politischen Tagesgeschäfts ist und bleibt die Türkei stark mit Europa verbunden. Es besteht eine enge wirtschaftliche Verbindung, die in der mittleren und langen Frist einen positiven Ausblick erlaubt. Die türkische Bevölkerung hat in der Mehrheit als Benchmark für Leistungen der öffentlichen Hand, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Angebote im medizinischen und Kultursektor sowie vielem mehr häufig einen intensiven Blick auf den Westen. Was dort möglich und im Trend ist wird über kurz oder lang auch im eigenen Land erwartet und führt so zu einen kontinuierlichen Veränderungsdruck. Es wird sich ständig mit etwa Deutschland oder Österreich verglichen.

Ein weiterer Vorteil ist eine große Anzahl gut ausgebildeter junger Türkinnen und Türken sowie Arbeitseinwanderung aus den Nachbarländern. Die im Vergleich junge Bevölkerung entfaltet inzwischen einen starken Binnenkonsum. Oftmals unbekannt ist, dass das Land in den letzten Jahren eine eigene Industrie aufgebaut hat und mittlerweile über eine ganze Reihe von Unternehmen im Maschinenbau oder auch der Automobilindustrie sowie weiteren Bereichen verfügt. So bestehen beispielsweise für Ford, Hyundai oder Honda weltweite Zulieferketten mit Produktionsstandorten in der Türkei.

Türkei als Brücke dank geopolitisch zentraler Lage

Dem Land kommt aufgrund seiner gleichzeitigen Lage in Kleinasien sowie mit den nordwestlichen Provinzen in Europa eine Brückenfunktion zwischen dem Nahen und Mittleren Osten sowie Europa zu. Mit der Grenze zu Bulgarien und Griechenland stellt es die östliche Außengrenze der Europäischen Union dar. Diese Lage begünstigt Handel, Reisen und kulturellen Austausch einhergehend mit wirtschaftlichen Vorteilen. Umgeben von drei Meeren sowie dem strategisch wichtigen Zugang zum Schwarzen Meer durch den Bosporus spielt die Türkei in vielen regionalen und überregionalen Themen eine Rolle.


V. Gelegenheit für Investoren

Im türkischen Immobilienmarkt bilden sich Preise insbesondere nachfragebedingt. Hintergrund ist ein starker Bausektor an dem viele Arbeitsplätze hängen. Dies führt zu einem vergleichsweise stabilen Angebot und damit Nachfrageschwankungen als wichtigem Einflussfaktor auf das Preisniveau. Dabei reagieren Immobilienpreise in der Regel mit einigen Monaten Verzögerung. Die Türkei bietet im Grundsatz einen gut funktionierenden, dynamischen Immobilienmarkt, so dass sich Preisanpassungen mitunter innerhalb weniger Wochen einstellen können. Da die Auslandsnachfrage volumenbedingt nur geringe Preiseffekte bedeutet stehen die Preise türkischer Immobilien angesichts der aktuell geringen Inlandsnachfrage unter Druck.

Aus Sicht ausländischer Käufer ein weiterer begünstigender Faktor ist der momentane Wechselkurs der türkischen Lira. Die Entwicklung der türkischen Lira bildet sich allerdings nicht eins zu eins in den Preisen für Eigentumswohnungen und Häusern ab. Dies liegt daran, dass wichtige Vorleistungen im Bau, wie z.B. Energie und Stahl entweder auf dem Weltmarkt in US-Dollar (Stahl) eingekauft werden oder in US-Dollar (Energie) gehandelt werden. Vergünstigungen der Arbeitskosten wirken sich dagegen unmittelbar auf den Preis von Immobilien in Euro bzw. US-Dollar aus.

Als Besonderheit am türkischen Immobilienmarkt gilt, dass dieser - anders als etwa die Automobilindustrie - mitten in einem sich abzeichnenden Nachfragehoch mit der Corona-Krise konfrontiert und weite Teile der Branche damit kalt erwischt wurden. Vor diesem Hintergrund bieten sich bei der richtigen Immobilie aktuell Chancen für den Einstieg.

Ermittlung der Rendite bei Immobilien

Unter der Rendite verstehen Anleger den Ertrag einer Geld- oder Sachanlage, welcher innerhalb eines Jahres erzielt wird. Sie ist ein wichtiger Indikator zur Erfolgsmessung von Kapitalanlagen. Für die Rendite von Mietobjekten werden jährlichen Einnahmen und Ausgaben miteinander verglichen. Um daraus die Nettorendite zu errechnen, müssen zudem alle Zusatzkosten, wie zum Beispiel Instandhaltungskosten oder Steuern und Abgaben, berücksichtigt werden.

Mieteinnahmen

Die Miete sollte mit der Attraktivität und Ausstattung der Immobilie sowie ihrer Lage korrespondieren. Hierzu werden in der Regel Vergleichsmieten herangezogen. Mieteinnahmen bilden die erste Renditesäule einer Immobilie. Die Corona-Krise sowie auch die vorher schwierige wirtschaftliche Situation führen aktuell dazu, dass Mieten weniger stark ansteigen als gemessen an der Inflation zu erwarten wäre.

Wertsteigerung

Die Wertsteigerung einer Immobilie bedeutet, dass der Preis eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung nach gewisser Zeit an Wert gewinnt. Die Immobilie ist dann mehr wert als zum Anschaffungszeitpunkt. Aufgrund der niedrigen Bauzinsen in der Türkei und dem günstigen Preisniveau bieten sich die größten Renditechancen für Immobilieninvestitionen derzeit vor der Hintergrund erwarteter Wertsteigerungen der kommenden Jahre.

Exit Strategie

Entsprechend dem Anschaffungszweck ist der richtige Verkaufszeitpunkt von Bedeutung für die Gesamtrendite. Steht die Anlage im Vordergrund sollte es sich um nicht kurzfristig benötigtes Kapital handeln, so dass der Verkauf zu einem günstigen Zeitpunkt vorgenommen und Preisschwankungen abgewartet werden können. Der Handlungsspielraum sollte hierbei optimalerweise zwei bis fünf Jahre betragen. Dies kann erfahrungsgemäß zu hohen Renditen in den führenden Immobilienregionen der Türkei führen.

Renditen Durchschnittswerte

  • Vermietung

    3 bis 5 %

  • Wertsteigerung

    5 bis 12 %

Als Orientierung ist zum Beispiel in Istanbul mit der Vermietung eine jährliche Rendite von 3 bis 5 % und durch Wertsteigerung eine Rendite von 5 bis 12 % pro Jahr realisierbar. In der Regel nimmt die Wertsteigerung in der Gesamtrenditeberechnung einen höheren Stellenwert ein und kann mitunter sogar negative Effekte aus der Vermietung überkompensieren. Hierfür entscheidend ist wiederum die Möglichkeit des Investors den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf abwarten zu können, also nicht kurzfristig auf Kapital angewiesen zu sein.

Preisniveau rechtfertigt Kaufempfehlung

Um es klar zu sagen, die aktuelle Phase im türkischen Immobilienmarkt ist für Investoren attraktiv wie nie. Selbst wenn bei konservativer Betrachtung unterstellt wird, dass der Wertverlust der türkischen Lira zum US-Dollar in 2019 von ca. 42 % sich nur zu einem Drittel auf die Preise von Immobilien ausgewirkt hat ist damit Wohnraum am Mittelmeer im Schnitt um ca. 13,8 % günstiger geworden. Einzelne Projekte (z.B. bei Fertigstellung) und Lagen können entgegen dieses Trends Preissteigerungen im selben Zeitrahmen vorweisen.

Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die türkische Infrastruktur insbesondere in den Ballungsgebieten Antalya, Alanya, Bursa, Istanbul und vielen weiteren Regionen durchaus mit den Urlaubs-Hot Spots in Italien oder Spanien mithalten kann oder in einigen Bereichen (siehe medizinische Versorgung) sogar auf höherem Niveau ist. Da sich diese Erkenntnis international noch nicht durchgesetzt hat ist die Türkei in Sachen Immobilienpreisen in Meereslage und mildem Klima ein Schnäppchen.


VI. Immobilienkauf trotz Reisebeschränkung?

Grundsatz

Wir empfehlen unter normalen Bedingungen vor jeder Kaufentscheidung oder z.B. einer Anzahlung für Neubauprojekte eine ausgiebige Besichtigung vor Ort in denen wir alle Ihre Fragen beantworten können. In jeder Krise gilt es allerdings flexibel zu reagieren, um Anforderungen von Kunden erfüllen zu können. Damit wir auch in Corona-Zeiten für Sie da sind bietet das Timondro-Netzwerk inzwischen virtuelle Besichtigungstouren an. Gerade in der aktuellen Korrekturphase am türkischen Immobilienmarkt möchten manche sich bietende Kaufgelegenheiten nutzen und nicht die Aufhebung der Reisebeschränkungen abwarten.

Vorselektion über das Internet

Wir garantieren unseren Kunden wie gehabt mit unserer sorgfältigen Vorselektion (Leistungen) an unseren Standorten in der Türkei die Vielfalt am Markt zu Marktpreisen und mit einem hohen Qualitätsanspruch an die Ausführung einzelner Bauwerke bei Neubauten sowie den top Zustand bei gebrauchten Immobilien. Dies erspart Käufern Zeit und ermöglicht das Finden einer schönen Immobilie in einem überschaubaren Zeitrahmen, die auch den eigenen Vorstellungen entspricht.

Wir helfen dabei, unnötige ergebnislose Gespräche zu vermeiden und potenzielle Käufer intensiver auf das lokale Angebot vorzubereiten. In vertrauter Atmosphäre schaffen wir ein angenehmes Gesprächsklima, so dass Kunden Preise und Konditionen auf Augenhöhe verhandeln können. Nach eingehender Prüfung der Präferenzen und Abklärung von Fragen ernsthafter Interessenten sind wir erfahrungsgemäß in der Lage eine konkrete Auswahl im Sinne unserer Kunden zu treffen bzw. zu empfehlen.

Virtuelle Besichtigungstouren

Basierend auf der Vorselektion stimmen Sie mit Ihrem Immobilien-Berater einen Termin für eine virtuelle Besichtigung ab. Wir bitten Sie, sich hierzu je nach Anzahl der zu besichtigenden Immobilien an dem betreffenden Tag zwei bis drei Stunden Zeit zu nehmen. Mittels Skype, Facetime, Whatsapp oder anderer Video-Call-Software nehmen wir Sie mit auf Besichtigungstour in z.B. Istanbul, Antalya, Belek oder Alanya.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung - Kontaktformular.

Ihr Timondro-Team

Stand: 11.05.2020

Timondro
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