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Immobilienrecht Türkei - Obligatorisches Gutachten zur Feststellung des Wertes von Immobilien in der Türkei

Ab dem 4. März 2019 tritt eine neue Regelung in Kraft, die für den Verkauf von Immobilien in der Türkei an ausländische Staatsbürger von Bedeutung ist. Eingeführt wird die Pflicht zur Einreichung eines Wertgutachtens für in der Türkei gelegene Immobilien. Erklärte Ziele sind die Vermeidung überzogener Preisforderungen, eine Steigerung der Kostentransparenz im Bausektor für türkische Wohnungen und Häuser sowie hierdurch die Verbesserung des Markenwerts "Made in Turkey".

Gemäß dem Rundschreiben der Generaldirektion des Grundbuch- und Katasteramts (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü - TKGM) ist für alle Übertragungen, bei denen Ausländer als Käufer oder Verkäufer auftreten die verpflichtende Erstellung eines Bewertungsberichtes festgelegt, der den tatsächlichen Marktwert der Türkei Immobilie aufzeigt.

Die Erwartung ist, dass die neue Regelung das Vertrauen von Investoren stärken und damit den Markenwert Türkei erhöhen wird. Es soll insbesondere vermieden werden, dass ausländische Käufer von Türkei Immobilien mit hohen Preisen und falschen Versprechen und oder intransparenten Angaben übervorteilt werden. Darüber hinaus wurden in der Vergangenheit die Lohnkosten – die beim Bau etwa die Hälfte der Gesamtkosten ausmachen – oft nicht deklariert.

Wertgutachten für Türkei Immobilien haben eine Gültigkeit von 3 Monaten

Eine vergleichbare Regelung bestand in der Vergangenheit bereits bei der Beantragung der türkischen Staatsbürgerschaft, wenn bestimmte Wertgrenzen beim türkischen Immobilienerwerb von Ausländern überschritten wurden (vormals $ 1 Mio. aktuell sind es $ 250.000). Mit der neuen Initiative gilt diese Regelung nun ab dem 4.03.2019 für alle Übertragungen von in der Türkei belegenen Immobilien an ausländische Staatsbürger. Gemäß dem Rundschreiben des TKGM hat ein einmal erstelltes Wertgutachten eine Gültigkeitsdauer von drei Monaten ab Ausstellungsdatum. Ändern sich die Bewertungsgrundlagen innerhalb dieses Zeitraumes wird ein neues Gutachten angefordert.

Für im Bau befindliche Gebäude wird der erwartete Wert nach Fertigstellung berechnet. Der ausgewiesene Verkaufspreis darf nicht niedriger sein als der im Gutachten angegebene Wert. Ist der Verkaufspreis der türkischen Immobilie höher als per Gutachten festgestellt so ist der Verkaufspreis maßgeblich. Wertgutachten dürfen gemäß der geltenden Rechtslage weiterhin ausschließlich von durch die türkische Finanzmarktaufsicht (SPK – Capital Markets Board of Turkey, http://www.cmb.gov.tr/) zertifizierten Gutachtern erstellt werden.

Ab 2022 Wertgutachten für Immobilien für alle verpflichtend

Laut TKGM wird die neue Regelung ab dem Jahr 2022 verpflichtend für alle Übertragungen von Immobilien in der Türkei unabhängig von Nationalität der Käufer oder Verkäufer gelten. Der Beginn mit dem kleineren Bereich der Übertragungen an ausländische Staatsbürger dient der Vorbereitung der landesweiten Einführung. Der Bausektor als eine der türkischen Schlüsselindustrien soll weiter professionalisiert und transparenter aufgestellt werden. Nachhaltig vertretbare Preise sowie eine transparente Kostenbasis zielen auf die Steigerung von Vertrauen in die Marke "Made in Turkey" ab. Viele namhafte türkische Bauunternehmen sind im Ausland, insbesondere im Nahen Osten und Russland, Bauprojektierer. Die gestiegene Qualität der letzten Jahre und ein klarer Blick auf die Kosten haben der türkischen Bauindustrie eine Reihe von Aufträgen im Ausland beschert.

Unsere Einschätzung

Der Gutachter muss von der Finanzmarktaufsicht zertifiziert sein und bürgt mit seinem Namen (es handelt sich in der Regel um größere Dienstleistungsunternehmen). Die Kosten der Gutachten liegen für Immobilien mit einem Wert von z.B. € 50.000 bei etwa 2.000 Türkischen Lira (aktuell etwa € 330) und halten sich daher in Grenzen. Durch die verpflichtende Vorlage des Gutachtens beim Grundbuchamt wird die weit verbreitete Praxis der Angabe eines unter dem tatsächlichen Verkaufspreises liegenden Wertes – und damit eine unzulässige Verringerung der Grunderwerbsteuer – unterbunden. Grundsätzlich hat die neue Regelung das Potenzial die Transparenz bei Übertragungen in der Türkei zu erhöhen. Wir begrüßen daher die Einführung der Vorschrift und erwarten, dass sie zu einer Stärkung des Immobilien-Standortes Türkei beitragen wird. Insbesondere ausländische Staatsbürger bekommen eine fundierte Datenbasis als Entscheidungsgrundlage.

Weitere Informationen folgen (Stand 02.03.2019).
Entwicklung des Immobiliensektors Türkei - November 2018

Im November wurden 89.626 Immobilien übertragen, dies bedeutet eine Abnahme von 27 % im Vergleich zum November 2017. Istanbul nimmt mit 16.058 Übertragungen und einem Anteil von 17,9 % den ersten Rang ein, gefolgt von Ankara mit 7.834 (8,7 %) sowie Izmir mit 4.773 Objekten (5,3 %).

Per Hypothek finanzierte Käufe haben um 85,7 % zugenommen auf 5.324 Objekte. Der Anteil der per Hypothek finanzierten Übertragungen liegt insgesamt bei 5,9 %. Istanbul (987 Objekte) nimmt die Spitzenposition ein.

Die eigenfinanzierten Übertragungen sind um 1,4 % zurückgegangen auf 84.302. Auch hier liegen Istanbul (15.071) und Ankara (4.395) an der Spitze.

Der Verkauf von Neubauten lag mit 40.821 Objekten um 31,2 % hinter dem Vergleichsmonat des Vorjahres. Der Wiederverkauf von Immobilien hat ebenfalls abgenommen um 23 % auf 48.805 Objekte.

Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben die Übertragungen von Immobilien an ausländische Staatsbürger um 117,1 % zugenommen. Dabei sind Istanbul, Antalya, Bursa, Ankara und Yalova am beliebtesten gewesen.

Daten basierend auf Kataster- und Grundbuchamt (Stand 20.12.2018).
Entwicklung des Immobiliensektors Türkei - Oktober 2018

Im Oktober wurden 146.536 Immobilien übertragen, dies bedeutet einen Anstieg von 19,2 % im Vergleich zum Oktober 2017. Istanbul nimmt mit 27.156 Übertragungen und einem Anteil von 18,5 % den ersten Rang ein, gefolgt von Ankara mit 13.430 (9,2 %) sowie Izmir mit 7.419 Objekten (5,1 %).

Per Hypothek finanzierte Käufe haben um 79 % abgenommen auf 8.065 Objekte. Der Anteil der per Hypothek finanzierten Übertragungen liegt insgesamt bei 5,5 %. Istanbul (2.164 Objekte) nimmt die Spitzenposition ein.

Die eigenfinanzierten Übertragungen sind um 64,3 % angestiegen auf 138.471 Immobilien. Auch hier liegen Istanbul (24.992) und Ankara (12.589) an der Spitze.

Der Verkauf von Neubauten lag mit 74.815 Objekten um 31,3 % über dem Vergleichsmonat des Vorjahres. Der Wiederverkauf von Immobilien hat ebenfalls zugenommen um 8,9 % auf 71.721 Objekte.

Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben die Übertragungen von Immobilien an ausländische Staatsbürger um 134,4 % zugenommen. Dabei sind Istanbul, Antalya, Bursa, Ankara und Yalova am beliebtesten gewesen.

Daten basierend auf Kataster- und Grundbuchamt (Stand 21.11.2018).
Entwicklung des Immobiliensektors Türkei - August 2018

Im August wechselten 105.154 Immobilien den Besitzer, dies bedeutet einen Rückgang von 12,5 % im Vergleich zu August 2017. Istanbul nimmt mit 15.262 Übertragungen und einem Anteil von 14,5 % den ersten Rang ein, gefolgt von Ankara mit 9.291 (8,8 %) sowie Izmir mit 5.064 (4,8 %) Objekten.

Per Hypothek finanzierte Käufe haben um 67,1 % abgenommen auf 12.743 Objekte. Der Anteil der per Hypothek finanzierten Übertragungen liegt insgesamt bei 12,1 %. Istanbul (2.082 Objekte) nimmt die Spitzenposition ein.

Die eigenfinanzierten Übertragungen haben um 13,5 % zugenommen auf 92.411. Auch hier liegen Istanbul (13.180) und Ankara (7.877) an der Spitze.

Der Verkauf von Neubauten lag mit 49.362 Objekten um 12,6 % unter dem Vergleichsmonat des Vorjahres. Der Wiederverkauf von Immobilien hat ebenfalls abgenommen um 12,4 % auf 55.792 Objekte.

Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben die Übertragungen von Immobilien an ausländische Staatsbürger um 129,6 % zugenommen. Dabei sind Istanbul, Antalya und Bursa sowie Ankara und Yalova am beliebtesten gewesen.

Daten basierend auf Kataster- und Grundbuchamt (Stand 19.09.2018).
Entwicklung des Immobiliensektors Türkei - September 2018

Im September wechselten 127.327 Immobilien den Besitzer, dies bedeutet eine Abnahme von 9,2 % im Vergleich zu September 2017. Istanbul nimmt mit 20.216 Übertragungen und einem Anteil von 15,9 % den ersten Rang ein, gefolgt von Ankara mit 11.368 (8,9 %) sowie Izmir mit 6.207 (4,9 %) Objekten.

Per Hypothek finanzierte Käufe haben um 72 % abgenommen auf 11.330 Objekte. Der Anteil der per Hypothek finanzierten Übertragungen liegt insgesamt bei 8,9 %. Istanbul (1.863 Objekte) nimmt die Spitzenposition ein.

Die eigenfinanzierten Übertragungen sind um 16,3 % angestiegen auf 115.997. Auch hier liegen Istanbul (18.353) und Ankara (10.231) an der Spitze.

Der Verkauf von Neubauten lag mit 60.219 Objekten um 14 % unter dem Vergleichsmonat des Vorjahres. Der Wiederverkauf von Immobilien hat ebenfalls abgenommen um 4,5 % auf 67.108 Objekte.

Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben die Übertragungen von Immobilien an ausländische Staatsbürger um 151,1 % zugenommen. Dabei sind Istanbul, Antalya und Bursa sowie Ankara und Yalova am beliebtesten gewesen.

Daten basierend auf Kataster- und Grundbuchamt (Stand 19.10.2018).
Entwicklung des Immobiliensektors Türkei - Juli 2018

Der Juli verzeichnet mit 123.878 verkauften Immobilien einen Anstieg um 6,9 % zum Vorjahr. Istanbul nimmt mit 19.503 Übertragungen und einem Anteil von 15,7 % den ersten Rang ein, gefolgt von Ankara mit 12.119 (9,8 %) sowie Izmir mit 6.322 (5,1 %) Objekten.

Per Hypothek finanzierte Käufe haben um 21,2 % abgenommen auf 30.405 Objekte. Der Anteil der per Hypothek finanzierten Übertragungen liegt insgesamt bei 24,5 %. Istanbul (5.004 Objekte) nimmt die Spitzenposition ein.

Die eigenfinanzierten Übertragungen sind um 20,9 % angestiegen auf 93.473. Auch hier liegen Istanbul (14.499) und Ankara (8.385) an der Spitze.

Der Verkauf von Neubauten lag mit 57.617 Objekten um 6,8 % über dem Vergleichsmonat des Vorjahres. Der Wiederverkauf von Immobilien hat ebenfalls zugenommen um 7 % auf 66.261 Objekte.

Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben die Übertragungen von Immobilien an ausländische Staatsbürger um 65,6 % zugenommen. Dabei sind Istanbul, Antalya und Bursa am beliebtesten gewesen.

Daten basierend auf Kataster- und Grundbuchamt (Stand 15.08.2018).